对区政协十五届三次会议

第C146号提案的答复

陈昱委员：

您提出的C146号“关于善用本区园区土地资源，挑战成规，建筑百年杨浦和科技杨浦的共生发展的优良从商环境的建议”的提案收悉，非常感谢您对杨浦区国资委工作的关心和支持，现将提案办理情况答复如下：

一、提案办理概况

您提出的关于“由区国资委牵头，在杨浦区国资委辖内管理的众创空间，科技园，工业园区等地展开试点，首先尝试取消公摊面积思维，与国际接轨本着尊重客观，实事求是的原则和准绳，以实际套内面积作为计算收费尺度，用这种‘创新型的积极思维，用差异化管理的热情魄力’助力那些选择在杨浦创业发展的大批优质海归高层次人才企业和小微企业发展”的建议，我委高度重视并进行了深入的研究与探讨。该建议十分富有创新性，且体现了您对市场动态的敏锐洞察和对中小微民营企业发展的深切关心。在此，我委对您提出的宝贵建议表示表示诚挚的谢意。

国企可经营性资产的对外租赁是区属国企的自主经营行为。为了深入了解提案的可行性和潜在影响，我委前往区管企业资产管理部门了解情况，收集商业物业对外租赁的管理规定、现有计费方式、商业物业租赁计算标准等相关信息，并进行了探讨和分析。公摊面积作为商业物业租赁中的重要组成部分，其评估计价方式历经多年实践，已形成了较为完善的行业标准和市场规则。取消公摊面积需要综合考虑多个因素，包括商业物业对外租赁的行业标准、实际情况、承租企业的需求、市场规则等。

我委始终坚持以人民为中心的发展思想，高度重视市场主体的合理诉求与社会的广泛关切。针对公摊面积问题，我委深入研究、科学分析，既考虑到市场的稳定性与公平性，又兼顾承租企业的实际负担与社会的期望。努力探索既能保障市场健康有序发展，又能切实减轻承租企业负担的有效路径，为构建更加公平、透明、高效的商业物业租赁市场作出积极贡献。随着市场的不断演进与变革，公摊面积的存在确实在一定程度上增加了部分中小微民营企业的运营成本。

二、提案建议答复

（一）杨浦区区管企业商业物业管理现状及存在的制约

一是充分考虑区管企业现行的市场化经营机制。在商业物业租赁领域，杨浦区区管企业的定价行为已经高度市场化，遵循着严谨、规范的定价机制。根据《关于进一步加强区属企业商业物业租赁管理办法》（杨国资委〔2020〕30号）第四条中的拟价定价办法，区管企业应按照商业物业租赁管理制度中的租金定价办法，在集团本部建立商业物业租金定价小组，坚持租金定价集团决策、集团管控和市场化导向原则。租金定价小组应采用以第三方评估为主、大数据比对和中介询价等方式为辅，进行充分市场调研，确定新发生及续租租赁业务的出租基准价格。该拟价定价流程充分确保了区管企业市场化、规范化导向，取消公摊面积这一决策会对区管企业的市场化运营带来显著影响，需深入权衡其利弊，审慎决策。既要关注承租企业的负担减轻和市场公平竞争的需求，也要充分考虑区管企业市场化运营的实际情况和长远发展。只有在确保不会对区管企业的市场化改革和竞争地位造成负面影响的前提下，才能稳步推进相关改革措施，促进区管企业与商业物业租赁市场的和谐发展。

二是充分考虑商业物业租赁管理信息化建设影响。取消公摊面积需要对现有的租赁计价体系进行全面重构，而这一过程在信息化背景下显得尤为复杂。目前杨浦区区管企业商业物业租赁已广泛采用信息化管理系统，这些系统不仅集成了租赁业务流程，还涉及数据收集、分析、决策支持等多个方面。数字化系统的深度应用，使得修改租赁计价体系成为一项极具挑战性的任务，取消公摊面积意味着需要对整个系统进行大规模的改造和升级，不仅涉及到技术层面的难题，如数据结构的调整、算法的优化等，还需要考虑如何确保改造过程中的数据安全性和业务连续性。此外，数字化系统的升级还需要与其他相关部门和机构进行深入的协调与合作。例如，与第三方评估机构的合作是确定租金基准价格的重要环节，取消公摊面积后需要重新设定评估标准和流程。

三是充分考虑取消公摊面积的双重影响。首先，从长远角度看，取消公摊面积能够促进园区租赁方和承租方的双赢：对区管企业资产管理部门而言，通过取消公摊面积，可以更准确地计算出租金，避免因为公摊面积导致的租金纠纷，也可以更好地规划和管理园区，提高园区的整体品质；而对承租企业而言，取消公摊面积后，商业物业租赁将按照套内面积计价，这将使承租企业能够更清晰地了解自己所租赁的房屋的实际使用面积，减少因公摊面积带来的不透明感。更重要的是，随着公摊面积的取消，物业管理费用的计算将不再“一刀切”，而是根据套内面积进行更精准的核算，使得费用分摊更加合理。其次，通过明确套内面积和公摊面积的界限，可以避免在国有资产管理和处置过程中出现模糊地带，从而防止国有资产的流失。然而，取消公摊面积也会导致商业物业租赁单价的上涨，为了弥补因取消公摊面积而带来的成本损失，可能会导致租金定价时单价的提高，使得一些承租企业面临更高的租赁门槛。除此以外，取消公摊面积涉及到商业物业租赁市场的多个方面，包括法律、税收等，政策实施难度较大，需要各方共同努力，我委也将积极呼吁各相关部门携手合作，共同推进这项改革措施。

（二）探索优化区管企业商业物业租赁的进一步举措

我委与区管企业共同探讨，需采取一定措施，进一步改进和完善区管企业商业物业租赁管理。在当前的市场环境和区管企业运营现状下，需要逐步推进、逐步完善公摊面积的定性和管理标准。我委将继续鼓励区管企业资产管理部门加强对公摊面积的管理和监管，提高商业物业评估方式的透明度和合理性，进一步规范区管企业商业物业租赁管理，发挥区管企业载体优势。

一是持续加强信息化建设，促进租赁管理提质增效。区管企业应进一步加强对商业物业租赁管理信息化建设，以业财融合为切入点，建立与商业物业租赁管理制度相匹配、与企业财务等系统有效衔接的信息系统，实现租赁业务信息和财务信息的互联互通，强化对商业物业的管理控制和风险防范。不断优化和提升信息系统的分析和预警能力，在比价定价、最低租金限价、租金欠缴预警、客户管理、商业物业台账管理等方面，发挥信息系统的高效管控优势。不断强化信息系统的应用，实现房地资产的全覆盖管理、商业物业租赁事项的全流程管理。

二是探索多元化的计费方式，满足多样化承租需求。我委将敦促区管企业资产管理部门，在维持公摊面积计价的基础上，进一步拓宽计费方式的范畴，特别是探索增加按套内面积计价的选项，为承租企业提供更多的选择空间，使得承租企业能够根据自身需求和实际情况，灵活选择最合适的计费方式。同时，注重租金计算的公平性和合理性，确保租金水平与物业设施的配置、服务质量的提升保持同步，进一步减轻承租企业负担，促进中小微民营企业的健康发展，有助于提升区管企业商业物业的吸引力，吸引更多优质企业入驻，推动杨浦园区的繁荣发展。

三是提升载体服务水平，做好安商稳商。我委将继续推进区管企业市场化改革，完善商业物业租赁管理中“制定计划、拟价定价、实施招租、形成方案、决策审批、签订合同、租后管理、违约处置、监督检查、责任追究”的闭环管理流程，建立高效、规范的商业物业租赁管理秩序，提高运营效率，降低运营成本。通过优化服务、提升品质等方式，增强区管企业的市场竞争力。

                     上海市杨浦区国有资产监督管理委员会

                           2024年6月3日

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