办理结果：解决或采纳

                                                                                                                                                                                                     主动公开

上海市杨浦区规划和自然资源局

杨规划资源督〔2024〕16号

对区政协十五届三次会议

第C078号提案的答复

民进杨浦区委：

贵委提出的C078号“关于进一步推动杨浦区低效产业用地盘活利用的建议”的提案收悉，非常感谢贵委对存量用地盘活工作的关心和支持，现将提案办理情况答复如下：

一、提案办理概况

该提案对于提高土地集约利用水平、促进可持续城市更新、加快形成新质生产力、推动经济社会高质量发展具有十分重要的意义。我局高度重视该提案的办理工作，局领导带领承办科室进行了认真学习和研究，并结合区国资委、区商务委、区科委的会办意见，最终形成了答复意见。

二、提案建议答复

（一）建立健全体制机制激发权利人盘活利用积极性

1. 坚持规划引领，聚焦市场需求，助力转型发展。

根据市规划资源局已出台的《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（试行）》等一系列城市更新创新政策，其中涉及土地混合复合利用和规划用途弹性转换新模式，以及“零类融合用地”管理等相关政策，都有较大突破。我局将积极对接市规划资源局，在规划编制等工作中吃透用足新政策，兼顾市场需求，调动产业用地权利人更新转型积极性，最大程度推动存量土地资源盘活利用，促进经济效益和社会效益相统一。

2.鼓励社会力量参与，推动有效市场和有为政府更好结合。

低效产业用地盘活是一项系统性长期工程，仅靠政府财政之力难以持续，必须大力吸引社会资本参与。参照《上海市城市更新条例》和《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（试行）》，坚持市场在资源配置中的决定性作用，探索政府引导、政策支持、社会资本参与、市场化运作的合作机制，充分调动市场主体参与低效用地再开发的积极性。

3.健全考核机制，推动国企低效产业用地提质增效。

据统计，杨浦区产业用地绩效评估C（观察整改）、D（整治退出）中，产权单位为央企市属国企的面积占比约90%左右，其余为区属国有企业及民营企业。根据市规划资源局、市经信委、市国资委《关于加强上海市产业用地综合绩效评估促进节约集约用地的实施意见》，市国资委将市属国企存量土地资源尤其是低效产业用地处置情况纳入国企年度绩效考核，作为资产运营考核指标；区国资委也拟将低效产业用地增能提效更新情况纳入国企绩效考核，在区管企业经营业绩考核指标中拟设置相关表述，推动区管企业进一步参与杨浦区低效产业用地盘活利用。

（二）探索建立存量低效产业用地退出的分类补偿规范

随着土地资源日益稀缺，企业更希望能够继续保有土地资源，往往不愿意释放被收储。同时，在经济下行压力下，企业往往对收储价格期望较高，不少企业提出以土地征收评估价格作为土地收储价格依据。

为此，需充分考虑拟退出低效用地的历史沿革、产业差异、规划限制、规划发展方向等，结合房地产权属登记、土地规划用途、土地的出让方式、房屋的认定等情况，并充分发挥责任评估师作用，合理制定低效产业用地退出所涉及的土地、房屋或者物业的补偿规范，明确补偿评价的认定路径和方法等，探索低效产业用地收储的补偿新模式。

近期，市规划资源局等部门正在研究制定《关于规范产业用地综合价值评估工作的指导意见（试行）》。杨浦区将积极落实该指导意见，探索以产业用地为载体的空间范围内“地楼房物”一体的整体价值评估，包括土地使用权、建（构）筑物（含装饰装修）、机器设备及生产物资、停产停业损失等价格评估，以及与用地绩效的联动评估并考虑生态、安全等因素的损值修正等，为土地储备和土地收回提供决策依据，降低土地收储收回成本。

（三）统筹城市更新机制推进低效产业用地盘活

1.聚焦重点企业重点区域，纳入城市更新单元。

根据市规划资源局要求，我局完成2024年度更新单元规划实施报告编制工作。根据全区更新重点任务，综合考虑地区的现状条件、规划实施重点、实施可能性、更新意愿、带动效应等，划定未来5年内计划推进城市更新的3个单元区域。其中杨浦区滨江中北段大电气片区城市更新单元为产业类更新单元，我局正会同电气集团积极推进该更新单元的规划研究工作，充分运用“三师联创”工作机制，将大电气片区纳入全市重点更新试点项目，推动片区低效产业用地提质升级。将对标荷兰埃因霍温高科技园区“最智慧的一平方公里”世界级创新空间典范，打造更新示范性标杆项目。

2.优化资源配置方式，同题共答推动低效用地开发。

一是发挥政策引领作用。出台《杨浦区区域更新、零星更新工作机制》、《杨浦区关于促进先进制造业高质量发展若干政策措施》及实施细则等一系列政策，对于城市更新工作机制、产业要素配置明确了方向。二是加大土地盘活力度。积极探索产业用地供给途径，优先发展高端制造、先进制造项目，推动本区工业企业新项目贝舒美牙套膜项目落地，为杨浦工业生产总值拓增量；推进天章记录纸厂、海立大楼零星更新项目，推动通过协议出让配置土地进行用地盘活。三是创新其他配置方式。探索根据项目需要采用长期租赁、先租后让、弹性年期、作价出资（入股）等多元复合方式实施更新改造；探索收储土地纳入城市更新范围统筹实施，对于不适宜单独开发的储备土地，以协议出让方式结合周边城市更新项目一并实施。

3.强化财税、金融政策支撑，多渠道加大资金支持力度。

根据《上海市关于全面开展低效用地再开发试点工作的实施方案》，拓宽低效用地再开发项目的资金投入渠道，统筹保障土地收储、基础设施开发建设等资金投入；支持金融机构依法开展多样化的低效用地再开发金融产品和服务创新；探索差别化税费管理政策，针对低效用地再开发项目中提供公益性建设、实施产业转型升级的，探索土地增值税减免所得税税率降低等税收配套政策，加强低效用地的国有建设用地使用税征管。

下一步，杨浦区将以更大力度梳理资源、挖掘潜力、综合施策、分类处置，推动产业用地综合绩效评估和分类处置行动工作取得新成效，切实推进杨浦区低效产业用地盘活利用，不断释放经济增长和社会发展新动能。

2024年4月26日

承办单位地址：惠民800号2号楼1204                                                                                 邮政编码：200082

承办人姓名：王昂扬                                                                                                       联系电话：25032093

杨浦区规划和自然资源局办公室

2024年4月26日印发

（共印3份）