各区管企业：

经区政府常务会议审议通过，现将《关于进一步加强区属企业商业物业租赁管理办法》印发给你们，请遵照执行。

上海市杨浦区国有资产监督管理委员会

2020年9月8日

关于进一步加强区属企业

商业物业租赁管理办法

为贯彻落实《关于进一步深化国资改革、推进国企高质量发展的实施意见》（杨委发〔2019〕18号）精神，进一步规范区属企业商业物业租赁管理行为，构建常态长效机制，提高国有资产运营效率，增强保值增值能力，防止国有资产流失，保障国有资产安全，依据《中华人民共和国企业国有资产法》《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国安全生产法》和《企业国有资产监督管理暂行条例》等法律法规，结合本区实际，特修订形成本办法。

一、适用范围

本办法所称区属企业，是指区管国有独资公司（以下简称区管企业）及所属全资、控股企业（以下简称下属企业）。

本办法所称商业物业是指区属企业所有、受托管理、承租管理或掌握实际控制权的，按法律法规可用于租赁，并可通过租赁获得市场化收益的房地资产，包括房屋建筑物、土地及其附属的设施、相关场地等。

本办法所称商业物业租赁管理是指区属企业将其商业物业部分或全部出租、转租给法人、自然人或其他组织（以下简称承租人）有偿使用，并监管承租人合法、合规、合约经营的行为。

区属企业用于本企业职工居住（系历史形成）、公租房、人才公寓、居委会及社区公共配套（由财政支付租金）等指定用途以及有限产权（即产权是区属企业，使用权非区属企业）的房地资产不适用本办法。

二、基本原则

1.以市场化为导向，立足总体规划、突出功能，着力优化产业结构和业态布局，提升经济效益，服务于杨浦创新驱动转型发展大局。

2.以规范化为导向，坚持制度引领、集中管控、合法合规，坚持高效务实、公开透明，保障国有资产安全运行。

3.以信息化为导向，坚持业财融合、互联互通，实现全覆盖、全流程管理。

三、主体责任

区属企业是商业物业租赁管理工作的实施主体、责任主体和监管主体。

区管企业全面负责本集团的商业物业租赁管理工作，主要履行以下职责：

1.负责研究本集团商业物业总体布局，制定总体规划方案。

2.负责制定完善本集团商业物业租赁管理制度，包括职责分工、定价办法、公开招租、审批决策、合同管理、客户管理、财务会计、岗位轮换、安全生产、责任追究等方面。

3.负责明确本集团商业物业租赁管理体制和决策审批权限，在集团本部层面建立租赁管理部门，明确分管领导，具体组织实施商业物业租赁管理工作。

4.负责建立完善本集团房地资产信息化管理系统（以下简称信息系统），加强信息化、精细化管理，实现商业物业租赁全流程管控。

5.法律、法规、规章、规范性文件和企业内控制度所规定的其他职责。

下属企业根据本集团要求和规定做好本企业商业物业租赁管理工作。

四、管理流程

区属企业商业物业必须满足相应安全生产条件后方可出租，同时租赁业态应符合区域发展功能定位要求，不得引入生产、储存、经营（带储存设施）危险化学品的企业；不得引入大型建材、汽配、小商品或纺织类市场等；不得引入KTV夜总会、桑拿会所、棋牌室、游戏机厅、非连锁型足浴等易滋生黄赌毒及群租或其它易产生“三合一”（住宿与生产、仓储、经营一种或一种以上混合设置）现象的行业。

区管企业应厘清党委和董事会、经理层的权责边界，完善商业物业租赁管理“三重一大”事项决策的内容、规则和程序，落实党组织研究讨论作为决策重大问题前置程序的要求。必须建立“制定计划、拟价定价、实施招租、形成方案、决策审批、签订合同、租后管理、违约处置、监督检查、责任追究”的闭环管理流程，从流程设计入手，重视痕迹管理、台账管理和档案管理，建立高效、规范的商业物业租赁管理秩序，提高商业物业管理水平。

（一）制定计划

区管企业拟对外租赁（含续租）的商业物业应单独或分批制定租赁计划，内容应包括：物业基本情况(现状、地点、面积、规划用途等)、租赁目的、租赁期限及期限确定依据、承租条件、承租人资格、业态功能、招租方式等。

（二）拟价定价

区管企业应按照商业物业租赁管理制度中的租金定价办法，在集团本部建立商业物业租金定价小组，坚持租金定价集团决策、集团管控和市场化导向原则。

租金定价小组应采用以第三方评估为主、大数据比对和中介询价等方式为辅，进行充分市场调研，确定新发生及续租租赁业务的出租基准价格，报区管企业总经理办公会决策后实施。

若商业物业因功能需要、租税联动等因素确需下浮价格的，经区管企业总经理办公会决策后可做适当调整，并报告董事会。

（三）实施招租

区属企业商业物业对外租赁应通过上海联合产权交易所（以下简称联交所）等至少三个主流租赁网站进行信息公开发布，信息公告时间不得少于10个工作日，招租对象原则上应为法人单位。经公开发布信息，有多个意向承租人且均符合基本租赁条件的，应通过公开竞争方式确定承租人。

区属企业单宗商业物业或单次出租的商业物业面积在2,000平方米以上（含本数，下同）的须通过联交所等第三方竞价交易平台进行公开招租。根据功能规划等原因确实不适宜公开招租的商业物业，经区管企业总经理办公会决策后方可实施。

（四）形成方案

区属企业应对承租人进行安全预审和租户准入预审。区属企业不得将商业物业租赁给不具备安全生产条件或者相应资质的承租人；承租户不得为信息系统内的“黑名单”客户。

承租人预审通过后，区属企业应在租赁计划基础上增加租金标准及用途、租金收缴办法等内容，形成正式租赁方案，提交决策审批。

（五）决策审批

区属企业必须健全商业物业租赁的审批决策程序，明确决策主体、决策权限和决策责任，坚持科学决策、民主决策、集体决策。

区属企业单宗商业物业或单次出租的商业物业面积达到 2,000 平方米以上的，必须由区管企业总经理办公会决策后实施。

区属企业商业物业租赁期限原则上不超过 3 年，因承租方对承租商业物业有装修等较大投入的，区管企业经充分论证，由总经理办公会决策后可适当延长租期，但租期不能超过 6 年。区管企业决策时应有完备的策划方案、可行性论证报告等，并应形成规范的决策意见。因承租方对承租商业物业进行改建（最终以规划等部门的行政许可作为生效条件），而提出单次租赁期限需 6 年以上（含本数，下同）的，应在区管企业董事会决策后实施。

商业物业租赁期限 6 年以上或租赁面积 2,000 平方米以上的，区管企业在决策时应参考策划方案、可行性论证报告等充分讨论，形成规范的会议决议。且该类租赁事项每年应在集团本部和出租企业进行公示，公示内容包括但不限于承租人的情况、租赁期限、租金收缴情况等。

租赁期限1年以上的商业物业，应在合同中设定合理的租金增长幅度。租赁期限超过 6 年的商业物业，区属企业签订合同时，最多只能约定 6 年的租金价格。满 6 年后，其租金价格企业应重新评估并经市场比价后确定，且之后的租期内，集团商业物业租金定价小组应至少每 3 年对租金价格进行再评估和再调整。确有特殊原因需要约定6年后租金价格的，须经区管企业董事会决策后报区国资委备案。

对承租户因从事商业活动的特定需要，需较长时间对其承租的商业物业进行装修的，经集团商业物业租金定价小组研究同意后，可给予一定时间的免租期，但一般不得超过3个月。特殊情况需超过3个月的，需由区管企业董事会决策后报区国资委备案。

（六）签订合同

区管企业应当依据《民法典》的有关规定及商业物业实际情况，分类制定标准合同文本，并经企业法律顾问审核，报董事会批准。标准合同除租赁的基本条款外，还应有安全生产条款、免租期条款、押金条款、转租限制条款、违约处置条款、承租人的送达地址及其他保障出租企业权益的条款等内容，同时应明确出租商业物业的用途、使用性质（范围）。

其中：安全生产条款应明确安全生产协议签署及效力。免租期条款应明确免租的具体期限。押金条款应当结合租赁期限明确押金收取的数额或比例，违约情况下押金的收缴及赔付等事项。转租限制条款应明确承租人不得擅自转租以及承租人擅自转租情况下视作违约的追责内容等，如区属企业已同意承租人转租的，该条款应明确转租承租人不得再次转租及相应的可能违约情况下的追责内容等。违约处置条款包括但不限于承租人违约情况下押金的收缴、违约赔偿、滞纳金、租赁户的清退、欠缴租金商业物业的收回时限、启动对违约承租人的诉讼时间、合同自动解除的条件等内容。

商业物业租赁事项经决策审批后，应及时签订租赁合同，合同须经信息系统自动生成，且带唯一编码。完成签订的有效合同应及时上传信息系统保存。依规定应至房管部门备案的，企业须及时备案。

因特殊情况无法采用标准合同文本的，须经区管企业总经理办公会决策后实施。涉及标的重要、金额较大的租赁合同，应重视发挥企业法律顾问的审核作用。

（七）租后管理

区管企业租赁管理部门、财务（预算）部门等应落实对商业物业租赁合同执行、租金收缴、安全生产等情况的跟踪,全面加强租后管理。

1.加强财务管理。区属企业应根据《企业会计准则》，采用权责发生制原则对商业物业租赁业务进行会计核算。规范租金收缴方式，不得采用现金形式收取。

2.加强安全管理。区属企业在租赁合同订立同时应签订安全生产管理协议，明确租赁双方的安全生产责任，并签订《安全生产和消防责任书》和《安全生产和消防承诺书》。租赁期间，区属企业应加强安全巡查，做好对消防设施和器材、特种设备的检查和安全隐患的排查，并监督承租人做好隐患整改工作。

3.加强客户管理。区属企业在商业物业出租后，应做好客户跟踪管理和租金收缴工作。运用企业信用信息公示系统、企查查等平台定期对承租人进行履约评价，建立承租人信用评级机制。同时，对发生租金欠缴、违反安全生产协议规定、涉黑涉恶及有信用不良记录的客户，应及时纳入承租客户信用评级“黑名单”，并上传至信息系统进行共享，所有区属企业不得再与“黑名单”上的客户签订租赁合同。

4.加强日常管理。区属企业应建立日常巡检和信息反馈机制，做好日常巡检的台账管理和信息反馈工作。巡检工作应加强对承租人擅自转租、改变经营业态和房屋结构及用途、安全生产的监控，如发现承租人擅自转租、改变业态或改扩建的、存在安全隐患的，及时责令限期整改，拒不整改的，应采取终止合同、收回物业等措施保护资产安全，维护企业权益。

5.加强转租管理。商业物业出租后，原则上承租人不得转租，即不得将承租物业部分或全部再出租给第三人。确因特殊情况需要转租的，承租人提出书面申请，由区管企业总经理办公会审议同意后方可实施。转租合同内容必须事先征得出租企业同意，正式签订合同后需到区管企业履行备案手续。同意转租的，区属企业应加强转租管理，监控所有转租合同，转租承租人不得再次转租。

6.加强减租管理。商业物业出租后，区属企业原则上不得擅自给承租户减免租金，遇有特殊情况需给承租户减免租金必须经区管企业董事会决策后，报区国资委备案。

7.加强续约管理。区属企业应制定优质客户标准，定期对承租户履约情况进行评价，形成优质客户清单。租赁合同到期后承租人要求续租的，应在租期届满前3个月提出书面申请，对信用评级良好，符合优质客户标准的承租人，按照租金定价小组确定的续租基准价格，经区管企业总经理办公会决策后，可签订续约合同。对不属于优质客户的租赁项目到期后应及时收回，重新实施招租，同等条件下，原承租户有优先权。

8.加强限价管理。区属企业通过公建配套等方式无偿取得的商业物业出租给相关委办局、街道应坚持最低限价原则（即不得低于1.6元/天/平方米），同时应集中梳理目前处于存续期的租赁业务，对租金水平明显低于市场评估价乃至低于最低租金限价的，要形成问题清单，制定有效措施，开展“销项”工作，逐步调整到位。

9.加强租税联动管理。区属企业相关部门应根据承租人租税联动的制衡条件，至少每半年对承租人的“三落地”情况进行分析对比，及时启动违反制衡条款的制约机制，确保合同的严肃性。

10.加强收回管理。区属企业应严格按照租赁合同约定，在合同期满及市政旧改征收等合同约定需提前终止的情况下，及时收回物业，确保资产安全。对恶意侵占商业物业的，应积极争取各有关部门的支持，依法全力收回。原则上不在合同外对承租方进行补偿，特殊情况需区管企业董事会决策后，报区国资委备案。

11.加强报告管理。区管企业应每年向董事会、监事会报告商业物业租赁管理情况，内容包括运营情况、管理情况及租赁期限6年以上和租赁面积2,000平方米以上等特别提醒事项情况。

（八）违约处置

区属企业应对承租人的履约情况进行持续跟踪，对承租人可能的违约风险应及时进行评估并采取措施予以防范。对承租人已发生违约情形且经催告后仍不能履约的，应及时形成应对方案，采取有效措施止损，追究承租人的违约责任，同时依据合同及时收回已出租的商业物业并加强欠缴租金的追讨。诉讼时效期内，承租人逾期6个月以上仍未足额支付欠缴租金的，区属企业应启动诉讼追讨程序，并及时采取保全措施。对租赁违约事项和后续处置措施，区管企业经营层应及时将相关情况报董事会和监事会。

五、信息化建设

（一）区管企业应加强对商业物业租赁管理信息化建设，以业财融合为切入点，建立与商业物业租赁管理制度相匹配、与企业财务等系统有效衔接的信息系统，实现租赁业务信息和财务信息的互联互通，强化对商业物业的管理控制和风险防范。

（二）区管企业应不断优化和提升信息系统的分析和预警能力，在比价定价、最低租金限价、租金欠缴预警、客户管理、商业物业台账管理等方面，发挥信息系统的高效管控优势。

（三）区管企业应不断强化信息系统的应用，实现房地资产的全覆盖管理、商业物业租赁事项的全流程管理。

六、监督检查

（一）区国资委对区管企业贯彻落实本办法情况进行督促检查，推动企业不断提升商业物业租赁管理水平；建立企业内部监督、出资人监督和审计、纪检监察、巡视巡察、社会监督等整合的国资大监管体系，加强信息通报，沟通协调。

（二）区管企业纪检监察和内审部门应对本集团范围内的商业物业租赁管理工作进行全过程监督。通过对出租商业物业的日常管理情况定期检查，对信息系统的全覆盖管理、全流程管理落实情况随机抽查，形成问题清单，建立销项机制，确保商业物业租赁管理工作规范有序。对单项出租商业物业租金欠缴超过一年，欠缴金额 50 万元以上的，或欠缴租金的商业物业一年以上仍未及时收回的，区管企业纪委应将相关情况同时报区国资委和区纪委监委第三派驻纪检监察组（以下简称派驻纪检组）。单项出租商业物业租金欠缴二年以上，欠缴金额 200 万元以上的，或欠缴租金的商业物业两年以上仍未及时收回的，由区国资委报区政府；其直接、间接责任人涉及区管干部的，由派驻纪检组报区相关部门。

（三）区管企业监事会应当履行后续追踪、检查职责。对本集团商业物业租赁项目定期进行专项监督检查，发现重要问题应以专报形式及时报区国资委。监事会负责监督企业审计整改和相关风险防范工作，对整改结果进行审核，开展问题清单“对账销号”工作。

（四）各区属企业应将商业物业租赁总体情况纳入企务公开范围，利用职工（代表）大会向本企业职工公开，接受职工监督。同时，自觉接受人大监督。

七、责任追究

区属企业违反本办法规定，在商业物业租赁管理过程中未履行或未正确履行职责，造成国有资产损失或其他严重不良后果的，依据《中华人民共和国企业国有资产法》《中华人民共和国监察法》《中华人民共和国公职人员政务处分法》《中国共产党纪律处分条例》《中国共产党问责条例》《国有企业领导人员廉洁从业若干规定》《上海市市属国有企业违规经营投资责任追究实施办法（试行）》等有关规定追究有关人员的责任。

八、其他

（一）本办法颁布施行后，各区属企业商业物业的重新招租或续租，按本办法执行。原签署的租赁合同应按照本办法要求逐步补充完善。

（二）本办法颁布实施后，各区管企业应结合本规定要求和自身实际情况，修订完善本集团商业物业租赁管理的实施细则和合同范本，同时建立健全不适用本办法规定的特殊房源的管理制度，并报区国资委备案。

（三）区管企业应将本集团年度商业物业租赁管理情况、本办法执行情况、本集团细则执行情况等作为年度工作总结报告的专项内容报区国资委。

（四）区国资委把各集团商业物业租赁管理工作纳入区管企业年度经营业绩考核和任期考核，作为企业领导人员薪酬评定的重要内容之一。同时，考核情况作为区管企业对相关管理部门和下属企业考核的重要依据。

（五）委托监管企业、委办局街道所属企业的商业物业租赁管理参照本办法执行。

（六）本办法涉及《民法典》的有关规定，在2021年1月1日前仍遵守《合同法》。

（七）本办法由区国资委负责解释。

（八）本办法自公布之日起30日后施行，有效期5年。