区政府各委、办、局，各街道办事处、五角场镇政府：

《上海市杨浦区住房保障和房屋管理“十二五”规划》已经2011年8月23日区政府第172次常务会议通过，现印发给你们，请认真按照执行。

二○一二年一月十二日

上海市杨浦区住房保障和房屋管理

“十二五”规划

一、前言

住房问题是重要的民生问题，直接关系到广大群众生活水平的提高和生活质量的改善。党中央、国务院高度重视解决群众的住房问题，党的十七大提出了住有所居的目标，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出了旧区改造和住房保障制度的目标和原则。搞好旧区改造和住房保障，是政府履行职责的必然要求，是全面建成小康社会的客观需要，是维护社会和谐的重要任务，是促进房地产市场持续健康稳定发展的重要途径，它对切实改善广大群众的住房条件具有积极的推动作用；对上海加快推进“四个中心”建设，实现经济社会又好又快发展，具有重要的意义。编制和实施《上海市杨浦区住房保障和房屋管理“十二五”规划》,对加快杨浦旧区改造、建设保障住房、保持房地产市场稳定具有重要意义，对杨浦的可持续发展起到积极的促进作用。

本“十二五”规划编制以科学发展观为指导思想，以突出工作重点、突出科学性、突出可操作性为原则，紧紧围绕杨浦国家创新型试点城区建设的目标，从服务杨浦经济社会发展大局，促进杨浦住房保障建设和房屋管理工作持续健康协调发展出发。

二、“十一五”情况回顾

（一）“十一五”末房屋现状和布局

    1、各类房屋现状

至2010年底，杨浦区共有各类房屋4729.70万平方米，其中居住房屋3072.38万平方米，占64.96%。

2、旧区改造现状分布

图1  杨浦区旧区改造现状分布图

（二）住房困难群体情况

    由于历史和产业转型等原因，杨浦区中低收入群体较多，城区居民住房困难问题较为突出，人均住房面积低于全市平均水平。根据2009年8月对杨浦区2000户家庭住房状况抽样调查：按廉租标准，人均居住面积7平方米以下（含）、月收入800元以下，占杨浦家庭总数的8.3% ；按经适房标准，人均建筑面积15平方米以下（含）、月收入2300元以下，占杨浦家庭总数的42.95%。

（三）“十一五”房地产业发展情况回顾

    1、房地产业发展情况

    （1）房地产企业

    据2010年12月统计，本区现有房地产企业163家，其中一级资质2家，二、三级资质21家，暂定资质108家。在售项目房产开发企业32家。

图2  杨浦区现有房地产企业资质

    （2）新增商品房供应量

商品房批准可预售面积2006年139万平方米、2007年71.6万平方米、2008年52.9万平方米、2009年49.17万平方米，2010年53.54万平方米。

图3  杨浦区历年新增商品房供应量

    2、商品房市场情况

    （1）新建商品房市场总体符合预期

    “十一五”规划曾预测，本区5年中新建商品房的批准可预售面积在350万平方米左右。据统计，2006年至2010年实际批准预售面积为366.2万平方米。

    （2）存量房市场发展迅速

“十一五”期间杨浦区房地产市场正在由新建商品房销售和与存量房交易并重的结构体系，向以存量房交易为主导地位的市场结构体系转变。

图4  杨浦区“十一五”部分房屋交易情况

3、市场管理情况

    （1）专项整治工作。按照“十一五”规划要求，对商品房开发、交易、预售许可、预（销）售活动、房地产经纪等方面工作进行专项整治。先后对54家有房地产项目的房产公司进行了清理和自查，对35个预售楼盘进行了现场检查和指导；对擅自从事房地产经纪活动的3起违规违法事例进行了行政处罚，对14家有违规行为的中介企业发放了《整改通知书》，对6家手续不全的中介企业责令补办手续。

    （2）长效管理机制。结合防止商业贿赂专项工作的要求，对房地产管理的流程进行了全面的梳理完善；与区房地产协会、经纪行业协会一起，组织房地产开发企业开展评选“诚信承诺”活动，评选出市级的先进企业10家；促进中介企业加强自律，开展“诚信为本、信誉至上”教育，共有31个单位、380位经纪从业人员接受了诚信教育。并评选出市级四星级经纪人13人、三星级经纪人26人、二星级经纪人125人、一星级经纪人20人。

（四）“十一五”旧区改造情况回顾

1、旧房拆除

截至2010年底，杨浦区以平凉西块成片旧改地块为重点，共累计拆除旧房50万平方米，受益居民2.2万户。

2、旧住房成套改造

“十一五”期间，共改造旧住房298幢，建筑面积60.5万平方米，受益居民达到1.66万户。

3、旧住房综合改造

根据“十一五”规划要求，切实改善百姓的居住环境和质量。“十一五”期间，共进行综合整治300万平方米，综合平改坡80万平方米。

同时，按照市住房保障房屋管理局对迎世博改造工程的目标要求，共完成1996年之前竣工的高层住宅综合整治180万平方米，建筑立面清洁980万平方米，多层旧住房综合改造385万平方米，二次供水设施设备改造600万平方米。

4、优秀历史保护建筑

“十一五”期间，结合迎世博加强市容环境综合建设和管理600天行动计划，推进城区范围内上海财经大学毓秀楼、上海理工大学原图书馆、长海医院飞机楼等3处优秀历史保护建筑的保护和整修。

（五）“十一五”住房保障情况回顾

     1、廉租住房政策得到进一步落实

落实配租的住房困难家庭不断扩大，发放补贴资金不断增多。2006年至2010年，落实配租家庭分别为777户、1255户、2103户、1959户和1217户。

            图5  杨浦区历年廉租配租家庭数量(户)

    发放补贴资金分别为2109万、1992万、3410万、4738万和5624万。

           图6  杨浦区历年发放廉租补贴资金(万元)

    截至2010年12月31日，全区廉租住房累计落实配租10564户，其中实物配租185户，租金配租10379户，累计发放资金2.3亿元。

    2、动迁安置保障性住房建设取得突破性进展

     2007年以来，杨浦区在全市首创就近安置保障性住房新机制，着力突破就近动迁安置房源不足的瓶颈。先期从区土发中心已经收购储备的土地中，拿出河间路和定海十九棉两块工业用地235亩，与邻近旧区改造相结合，建设动迁安置房，河间路基地于2008年7月开工建设，十九棉基地于2009年6月开工建设。“十一五”期间，全区共竣工7个项目，建筑面积48.99万平方米，计5178套；在建9个项目，建筑面积81.8万平方米，8632套，“十一五“前已竣工和”十一五“期间在建项目总计产生房屋9576套，其中，已调拨旧改指挥部安置房源6654套。

    3、努力推进经济适用住房管理工作

2009年6月《上海市经济适用住房管理试行办法》正式颁布，杨浦区积极探索建立本区分层次、多渠道、成系统的住房保障体系，促进房地产市场健康稳定发展。杨浦区的经济适用住房申请受理工作于2011年2月正式启动。

    4、公共租赁住房正式启动

杨浦区内高校众多，单位租赁住房具有一定的规模。根据统计，目前共有14.4万平方米、4000余套单位租赁住房。同时还有社会机构利用闲置厂房改建的白领公寓和租赁房3.8万平方米、1000余套。截至2010年底，共有公共租赁住房18.2万平方米，5000余套。

（六）“十一五”住宅产业情况回顾

    依据《上海市住房建设规划（2006-2010）》的指导意见，“十一五”期间，杨浦区积极有效地推进住宅产业化发展，截至2010年底，完成“四高优秀小区”竣工面积80万平方米。

（七）“十一五”物业管理情况回顾

    1、基本情况

    （1）居住物业

    现有住宅物业845个、2960万平方米。其中：商品房小区269个、1299万平方米，售后公房小区529个、1402万平方米，公房小区47个、258万平方米。

图7  杨浦区现有住宅物业类型

    目前，尚有181个小区326万平方米的住宅物业未实行“一体化”封闭式管理或存在多头管理的情况。

    （2）物业企业和从业人员

经过物业资质清理工作，目前，注册在杨浦的物业服务企业共计129家。其中：一级资质5家，二级资质13家，一、二级资质物业企业仅占14%，其余均为三级或暂定资质。

图8  杨浦区现有住宅物业类型

区物业管理服务从业人员整体综合素质有待进一步提高，尤其体现在售后公房的物业管理服务中。

（3）业主大会和业主委员会

    目前，全区已有677个小区成立了业主大会、选举了业主委员会，业委会成员中党员、居委会干部所占比例较大。

    2、“十一五”期间物业管理行业管理情况

    （1）基层管理体制基本理顺。建立区、街道镇二级住宅小区综合管理联席会议制度，以及由居民区党组织牵头的住宅小区综合管理例会制度，同时制定《杨浦区社区物业管理党建联建实施意见》。

（2）建立完善机制，行业监管手段进一步强化。修订《杨浦区物业管理行业突发事故应急预案》，完善“特殊物业”托管机制，探索推行“网格化”管理机制。

（3）物业行风建设取得成绩。制定《杨浦区加强住宅小区综合管理三年行动计划实施意见》，不断深化“满意物业”创建主题活动。

    （4）物业管理主体行为进一步规范。一是规范物业企业管理服务行为。二是规范业主大会、业主委员会自我管理行为。三是督促、指导业委会规范制定《业主大会议事规则》等“一个规则、三个规约”，逐步提高住宅小区综合管理能力。

三、“十二五”旧区改造规划

（一）总体思路

    依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照市委、市政府总体部署，以“创新驱动、转型发展、改善民生”为核心理念，通过“拆、改、留”等方式，坚持积极的旧改目标，坚持工业用地和周边成片旧区联动开发的工作机制，坚持安置与综合改造相结合；以集中成片二级旧里以下改造为重点，以市、区合作的方式为主体，以区域内剩余未列入成套改造计划的旧住房改造为目标，多渠道、多途径、妥善改善居民住房条件。

（二）房屋征收

    1、规划目标

按照“量力而行、尽力而为、又好又快”的要求，杨浦区“十二五”期间计划推进3万户居民旧区改造二次征询工作，涉及房屋建筑面积约90万平方米。工作的重点：一是市区合作项目；二是重大市政工程；三是功能性项目（如保障性安居工程等）；四是危房集中、基础设施落后的地块。主要项目包括：

一是平凉西块。在“十一五”部分实施的基础上，力争“十二五”全面完成。

二是大桥两侧。主要分布在大桥两侧二级旧里以下房屋较为集中的地块，拟采取由南向北滚动延伸的方式进行改造。

三是定海东块。主要以市区合作项目、滨江沿线、轨道交通12号线两侧二级旧里以下成片集中地块为主进行改造。

四是其他旧区集中、基础设施落后的地块。

2、工作措施

    （1）加强领导，注重宣传。继续夯实旧改工作的组织领导，各相关街道镇有效协调，各有关部门紧密配合，把工作重心放在旧改一线，把功夫下在破解难题、破解瓶颈上；加大对旧改工作的宣传教育力度，依托媒体和社区居委等各种渠道，营造依法、阳光、诚信、和谐的旧改氛围。

    （2）落实新政，创新机制。遵循“决策民主、程序正当、结果公开”的原则，广泛征求社会各界、公信人士和被旧改居民的意见和建议，对具体工作方案不断优化和完善；积极推行旧改二次征询工作，发挥群众参与旧区改造的主观能动性；继续完善安置结果公开、分片划块、邻里互动、第三方公信人士参与、区属单位职工引领等新机制。

    （3）突出重点，有序推进。以市区联手的合作方式筹措旧改资金，对区财政承担的旧改资金给予切实的保证；通过旧住房拆除重建、购买适配安置房源、市相关部门支持和科学合理调配等渠道筹建房源。

    （4）统筹兼顾，安全稳定。进一步强化“一岗双责”，完善“成本、进度、稳定”三位一体的激励机制，做好旧改项目启动过程中的风险评估，确保居民的合法权益，确保旧改过程平稳有序。

（三）旧住房成套改造

     1、规划目标

    目前，全区尚有约37万平方米不成套房屋由于房屋结构、间距等原因，无法通过传统的成套改造方式进行改造。“十二五”期间,在佳木斯路拆除重建基地试点的基础上，通过拆除重建等多种方式积极推进旧住房成套改造工作。

     2、工作措施

    （1）建章立制，设定标准。结合已经试点完成的旧住房拆除重建项目，对旧住房成套改造进行理论和实证研究，为“十二五”期间旧房改造工作提供理论依据和实践参考。

    （2）创新机制，规范流程。结合规范建筑市场管理要求，进一步加强机制建设，规范工作流程，科学管理，为旧住房成套改造工作提供机制保障。

    （3）市区联手，加强协同。建立市区联手、条块结合的协调机制，利用旧住房成套改造的增量房源，联动开发，为拆除重建提供资金和安置房源的保障。

（4）加大宣传，形成合力。建立社区工作平台进行运作，加大旧住房成套改造的宣传，形成良好的改造氛围，充分发挥社区工作平台的作用，共同推进旧住房成套改造工作的开展。

（四）旧住房综合改造

     1、规划目标

“十二五”期间，对200万平方米旧住房分期、分批、分类实施综合改造，其中完成旧住房节能改造建筑面积50万平方米。主要实施范围是居住环境较差、房屋设施设备陈旧、5年内不旧改、10年以上未进行过综合修缮的公房和售后房。主要内容包括“平改坡”综合改造、小区综合整治，对符合条件的房屋实施二次供水设施设备改造。

     2、工作措施

    （1）制定综合改造标准。制定旧住房综合改造标准，力争一次性解决小区环境、设施设备、房屋安全隐患等各方面问题，避免重复施工。对有条件的小区选用安全、经济的节能技术措施，有序推进既有居住建筑节能改造。

    （2）建立条块联动机制。建立相关街道镇牵头，房管部门参与的旧住房综合改造工作例会制度，明确各自职责，及时协调解决实施过程中涉及到的绿化调整、违法搭建拆除、资金筹措等各类矛盾和问题。

    （3）规范操作流程。根据市、区规范建筑市场管理要求，制定操作规范、细则，明确职责，加强项目监管，确保工程质量和安全生产、文明施工。

（4）完善征询制度。按照“业主自愿”的原则，充分尊重业主意愿，督促相关居委会、业主委员会做好旧住房综合改造宣传工作，组织好业主意见征询工作。

（5）分期分批分类实施。对全区的公房和售后房进行普查，分期、分批、分类安排年度计划。对存在公共安全隐患、居住环境破坏严重的小区优先实施。

（五）优秀历史建筑保护

    1、规划目标

    “十二五”期间，杨浦区将进一步加大对区域内优秀历史建筑的保护力度，通过优秀历史建筑展示百年大学、百年工业、百年市政风采，紧紧围绕杨浦创新中国成立家创新型试点城区和功能转型要求，重点对许昌路227弄，原十七棉南厂区二、三车间，上海理工大学音乐堂等5万平方米的优秀历史建筑进行“修旧如故”的保护性修缮。

2、时间安排

2011年，对全区优秀历史建筑修缮情况进行摸底，完成许昌路227弄优秀历史建筑保护性修缮。

2012-2013年，对原十七棉南厂区二、三车间等优秀历史建筑实施保护性修缮。

2014-2015年，陆续对上海理工大学音乐堂等优秀历史建筑实施保护性修缮。

3、工作措施

（1）加大宣传力度。积极利用媒体做好优秀历史建筑保护的政策宣传和咨询服务工作，增强优秀历史建筑产权人和使用人以及广大市民的法规意识和保护意识。

（2）加强制度建设。通过建立信息联系网络、告知承诺、定期普查、巡查报告等制度，落实优秀历史建筑保护责任，及时了解掌握优秀历史建筑使用和保护状况。

（3）加大修缮力度。根据相关规定，完善优秀历史建筑保护修缮制度，建立杨浦区优秀历史建筑专项修缮保护资金，积极争取市补贴资金，及时对存有各类隐患的优秀历史建筑进行修缮，确保安全。

四、“十二五”住房保障规划

（一）总体思路

    住房保障发展规划根据广覆盖、保基本、分层次、重公平、促稳定的原则，构筑分层次、成系统的住房保障体系，多渠道地筹措房源，积极解决杨浦区低收入和中低收入家庭的住房困难。以着力加快推进旧区改造相结合、着力为创新型试点城区建设服务、着力构建促进住房保障科学发展的长效机制为指导思想，建立以动迁安置房为重点、公共租赁住房为支撑、廉租住房为基础、经济适用住房为补充的具有杨浦特色的“四位一体”住房保障体系。

（二）规划目标

1、总体目标

“十二五”期间：一是在确保土地供应的前提下，动迁安置房建设力争与旧区改造的目标任务相配套；二是多渠道积极建设和筹措公共租赁住房（含单位租赁住房）；三是廉租住房做到“应保尽保、愿配尽配”；四是按照市相关经济适用住房的政策，分批次做好受理、审核和供应工作。

2、动迁安置房

“十二五”期间，本区将继续着力推进动迁安置房建设，根据旧改规划以及目前旧改安置中，约三分之一居民选择货币化安置，三分之一选择异地安置，三分之一选择本区安置的情况，努力做到建设进度与旧区改造的目标任务相配套。

3、公共租赁住房

“十二五”期间，本区将从四个层面构建公共租赁住房的供应体系：一是政府投资建设筹措的公租房项目，如新江湾城C4地块人才公寓、原三毛控股第二毛纺织厂以及财大教师公寓收购项目等；二是吸引社会资本参与公共租赁房的建设；三是将单位租赁房纳入公共租赁房的管理范畴，通过公共政策和税收政策支持，进一步盘活区域内的住宅资源；四是实施“居欢颜”计划，通过旧厂房改建、改造为公共租赁住房。

4、廉租住房

“十二五”期间，廉租住房将继续采取以租金配租为主，实物配租为辅的保障方式，解决本区低收入住房困难家庭。对符合条件的对象，努力做到“应保尽保、愿配尽配”，同时不断提高实物配租的比例。

5、经济适用住房

“十二五”期间，本区将根据上海市经济适用住房政策，按照市住房保障房屋管理局的统一部署，逐批次制定工作计划，分批次做好经济适用住房的受理、审核和供应工作。同时根据每批的申请受理量，逐批向市住房保障房屋管理局申请房源。

（三）工作措施

1、加强领导，完善住房保障制度。加强住房保障政策研究，健全住房保障管理机构，多渠道建设保障性住房，提高保障性住房居住功能与质量，加大保障性住房资金扶持力度，完善住房保障制度。建立区住房保障领导小组作为区政府住房保障的决策协调机构，对本区住房保障资金和房源筹措、政策制订等重大事项进行决策。

2、完善住房保障管理机制。理顺和完善住房保障管理机制，加强住房保障工作的领导、组织和协调。建立完善的住房保障工作领导机制，充实和加强住房保障日常工作机构，健全房管、规土、财政、民政、人力资源社会保障、地税、工商、物价、公安等有关多部门协调机制。

3、加强住房保障工作的信息化建设。在“十一五”开展的“杨浦区2000户家庭住房情况抽样调查”基础上，加快建立杨浦低收入家庭住房困难户登记存档案，努力实现杨浦低收入住房困难家庭的信息化。构建住房保障对象、资金、建设、运行等具体的数据库和住房保障信息化综合应用平台，建立健全保障住房的信息化应用机制，优化配置住房保障资源，为住房保障工作的开展提供重要的信息化保障。

4、积极探索政策创新。不断完善住房保障体系、进一步加大政策创新力度。建立社会化的住房融资机制，筹措长期稳定的保障性住房投资资金。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集建设资金，允许公积金、保险资金、长期信托资金通过直接投资或定向募集等方式参与保障性住房建设。

5、加强住房保障工作的宣传与监督。加强住房保障宣传工作，扩大住房保障工作的透明度，增强公众对住房保障的理解；加强公众参与，更好的做到公开、公正、公平，增强公众的可接受性和影响力；建立主管部门与公众间的交流平台和审批后的公示制度；建立住房保障动态监测体系的公开查询制度。

五、“十二五”房产市场管理规划

（一）总体思路

积极贯彻落实上海市有关房地产调控的政策措施，坚持“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的调控原则，服务与监管并举，二级市场和三级市场并重，着力培育和发展存量住房市场和住房租赁市场，重点监管和日常监管并行，加大对现代服务业的支持力度，保持本区房产市场的平稳健康发展。

（二）规划目标

保持新增商品房有效供给；保持存量房市场规范活跃发展。

（三）工作措施

1、房产市场监管

（1）积极落实房产各项新政策，保持市场平稳。配合市住房保障房屋管理局建立房产市场信息系统和预警机制；开展房产市场的规范和整顿。

（2）加强房产市场监管监测。建立房产企业的诚信体系，促进房产市场行业自律的形成。严格新建商品房预售许可证审批。完善房产项目信息披露制度，依法依规查处捂盘惜售、虚假交易等扰乱秩序、侵犯消费者合法权益的行为。

2、经纪企业管理

（1）房产经纪企业备案管理。以房产经纪企业备案资质证书管理为抓手，严格按照房产经纪行业的准入条件进行管理，特别是对从业人员的“四金”交缴情况进行核对，以减少人、证分离的现象。

（2）房产经纪企业年检制度。按照市住房保障房屋管理局的安排，每2年对房产经纪企业的资质进行复核，结合各经纪企业经营状况、人员变动、执业行为和奖惩情况，确定是否延长备案资质。

（3）房产经纪市场检查。会同工商、物价等部门对房产经纪市场进行专项检查。

（4）注重存量住房市场监管。完善存量房交易网上备案管理，加强存量房交易资金监管，进一步活跃存量住房市场。

3、租赁市场管理

规范住房租赁行为，切实保护租赁双方当事人的合法权益，建立稳定、安全的住房租赁关系，促进居民住房租赁消费，促进住房租赁市场发展。

六、“十二五”物业管理规划

（一）总体思路

围绕《物权法》、《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的贯彻实施，按照“党委领导、政府负责、部门协同、各方参与”的总体思路，实现由“单一物业管理向小区综合管理、政府单方治理向各方共同参与”的转变，着力解决制约物业行业良性发展的各类矛盾和瓶颈问题，努力改善居住环境和居住质量，切实提高全区物业管理服务整体水平，有效提升社会公众对物业管理服务的满意度。

（二）规划目标

健全完善二级住宅小区综合管理工作制度，深化社区物业管理党建联建，逐步理顺社区、物业管理服务各责任主体之间的关系。

努力破解物业管理服务收支平衡、小区公共安全隐患处置、违法搭建整治等突出问题。

进一步提升行业监管能力和水平，强化物业企业资质和从业人员资格管理，促进业主自我管理规范化建设，完善物业管理服务保障制度。

深化推进物业管理服务市场化进程，探索多样化的物业管理服务模式。

（三）工作措施

1、完善住宅小区综合管理工作制度

健全完善区、街道镇住宅小区综合管理工作制度，指导监督业主大会、业委会的组建及日常运作，依法调解本地区业主、业委会、物业服务企业之间的物业管理纠纷，理顺居民区党组织、居委会、业委会、物业企业之间的职责和关系。

2、探索解决物业管理服务突出矛盾

深入贯彻新修订的《上海市住宅物业管理规定》，加大学习培训和宣传力度，优化再造配套管理流程，提高行政监管部门、行业主管部门和相关责任主体对新规定的掌握度和执行度，依法依规破解物业管理三大突出问题。

破解物业管理服务收支失衡的矛盾。及时建立物业管理服务收费价格调整联动机制，制定售后公房物业收费价格调整配套政策；继续加大政府扶持力度，完善物业管理服务达标考核奖励制度；争取市有关部门支持，有效解决经济适用房、配套商品房等保障性住房物业服务收费定价瓶颈。

提升住宅小区公共安全能级。强化从业人员、居民群众安全意识，提升应急处置能力；督促责任主体落实安全防范巡查责任，及时排查、消除各类安全隐患；健全完善应急处置预案，及时维修和更新影响使用安全的各类公共设施设备。

加强对违法建筑等物业禁止行为的处置力度。按照“控制增量、减少存量”的要求，完善发现处置机制，及时发现、劝阻、制止现行违法搭建行为，由街道镇牵头快速处置；在区拆违办牵头、组织和协调下，根据“全面摸底、区别情况、分别对待、综合整治、逐步解决”的要求，逐步减少存量违法建筑；通过充实执法队伍、落实执法经费等方式，有效提升一线执法力量。

3、继续强化行业指导监管

提升行业监管能力和水平。建立指导监督提前介入和矛盾化解主动靠前工作机制，健全物业行业准入和退出机制，强化对物业服务企业和从业人员的资质资格监督管理，规范物业管理服务行为，促进行业诚信体系建设。

提升业主自我管理规范化建设能力和水平。依托社区党组织政治优势，引导社会公众广泛参与社区管理事务；引导业主规范制定和自觉遵守《业主大会议事规则》和《管理规约》等约定；指导业委会建立定期接待、工作记录、信息公开等规范化运作机制，提升业主委员会规范履职能力和自我管理服务水平。

加大物业管理服务保障力度。完善应急保障基金、特殊物业托管、物业服务呼叫平台、房屋应急维修、防灾治害等物业服务保障机制；在联建公助等特殊类型小区推行管修联动机制，切实改善居住质量和环境。

4、推进物业管理服务市场化进程

提升责任主体消费意识，引导业主逐步树立“以质论价、质价相符”的物业服务消费意识，积极履行缴费义务；大力推行物业管理服务招投标制度，加快建立完善优胜劣汰的市场竞争机制。

探索多样化的物业管理服务模式。强化调研，探索动迁安置房、公共租赁房等保障性住房小区的物业管理服务新模式和新机制；探索物业经营管理与服务作业分离的运作模式；探索业主自我管理和委托专业企业服务相结合的物业服务方式。

七、“十二五”住宅产业规划

（一）总体思路

根据《上海市新建住宅节能省地发展的指导意见》，以提高新建住宅科技含量为核心，综合运用经济、法律、行政、科技等手段，大力发展节能省地型住宅。

（二）规划目标

按照“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的标准实施住房建设要求，“十二五”期间创建节能省地型“四高小区”5个。进一步落实住宅领域节能减排目标，力争实现新建住宅建筑节能达到65%。落实全装修住宅建设目标，积极推进新建住宅节能省地公示监督，以及居住区节水管理。

（三）工作措施

推进住宅产业现代化进程，提升杨浦住宅建设质量，推广住宅设计模数化和材料部品化。

围绕节能、节地、节水、节材和环保的核心目标，大力推进“住宅性能评定”。

    积极发展节能环保型住宅。加大“四新”、“四节一环保”技术的集成应用。

    继续抓住项目扩初审核这一环节，加大全装修等“四新”技术成果集成运用的审核要求，审核中注重建筑形体、建筑面宽、进深和窗墙的比例，着重审核户型面积、地下空间利用等内容，以实现节地目标。

加强示范引路，做到品质要求保证。在抓好试点的基础上，进一步实现住宅产业化工作的全覆盖，不仅包括“3+1”等区属定位重点、对外吸引力大的区域，也兼顾动迁安置房基地的推进工作，同时，着重培育一些区内的亮点项目。

主题词：城市建设  房屋  规划  通知