“14个脸盆”接漏水

顶层阿婆苦不堪言

老楼维修困难重重

为了推动渗漏水问题的解决，居民找到了新闻媒体寻求帮助。记者在接到居民反映后，报道了隆昌大楼的漏水情况，居住在顶楼的何阿婆向记者诉苦“我一听到下雨就害怕，14个脸盆（来）接水”。记者来到楼顶，发现整个屋面都堆满了脆裂的隔热板和建筑垃圾，更使得房屋渗漏水维修问题“雪上加霜”。

“裉节在哪里？困难有哪些？”32年房龄的老楼面临着重重困难：多年来业委会因各种原因未成立，而现在的业委会新成立不久，成员缺乏专业履职能力，对工作流程尚不熟悉，在具体事务的处理上也没有头绪；物业公司“无米下锅”，之前小区的各种维修项目已垫资达十几万元，再继续垫资也实在为难，导致相关修缮工作陷入僵局。

定海路街道获悉此事后高度重视，为了摸清隆昌大楼渗漏水“病症”，找准“病因”，街道管理办、城建中心、居委会当天下午就深入记者采访的居民家中及大楼天台进行查看，详细了解实际情况，充分倾听居民诉求，切实把具体的情况摸实、把存在的问题摸准、把居民的需求摸透。

了解详情后，街道城建中心牵头召集居委会、业委会和物业服务企业，就隆昌大楼居民反映的维修项目、屋面隔热层破损、部分业主外墙渗漏水等问题多次召开协调推进会，按照“一事一议、专事专办”的原则，确定具体工作方案，落实相关责任主体，明确完成时间节点。

堆在楼顶的碎裂隔热板和建筑垃圾成为维修工作的第一个“拦路虎”。解决屋顶隐患刻不容缓，经与业委会协商，定海路街道跨前一步，决定立即对隆昌大楼屋面碎裂的隔热层及建筑垃圾进行清理工作。整整一天共清运建筑垃圾30余车，居民们拍手称快，业委会也树立起了信心。

“大楼维修怎么解？”经商议，先从居民迫切需要解决的零星维修开始。街道城建中心指导居委会、业委会、物业服务企业联合开展全面排摸，进行集中报修受理，及时统计汇总问题，形成维修需求清单。同时，隆昌大楼关于外墙渗漏水修缮的业主大会也顺利召开。

外墙修缮和屋顶防水修缮招标“两手抓、两不误”。街道城建中心一方面组织居委会、业委会和物业服务企业面对面协商，经过研究讨论，确定先对外立面存在渗漏水的三户人家进行修缮，并确认维修方式、维修时间和维修流程；另一方面协助业委会召开屋面防水修缮多方比价评审，并邀请业主代表结合参与招标的各个施工方提供的施工方案、施工质保期限、报价金额等多种因素进行投票，优中选优，确定屋面防水修缮工程施工方并提交业主大会表决，同时指导双方进行合同谈判，最终达成一致意见。

历经大大小小10次协调会后，隆昌大楼屋面防水修缮方案在多方的共同努力下，顺利通过业主表决。目前，工程已基本完工。

曾经因为渗漏水问题而苦不堪言的居民家中，漏水部位也得到了修缮。何阿婆再次请来了新闻媒体进行回访，激动地引着记者走进屋内指着粉刷一新的墙面说。“现在下雨不用接水了，放在橱上的（脸盆）也拿掉了，这里都粉刷过了，弄得和原来一样的。”

5个表决事项

在乱麻中找到“线头”

小区自治迈出坚实一步

在隆昌大楼维修过程中，街道了解到：大楼公共设施年久失修、维护不及时、卫生保洁不到位，管理水平低等问题，物业管理费低是主要原因。物业公司抱怨，随着物业管理人力成本不断上涨，原来0.95元/平方米的物业管理费已无法再承担相应的服务，隆昌大楼已进入到了物业服务水平低、居民满意率低的双低困境。

如何打破物业管理困境，让大楼管理走上正轨。街道城建中心、居委会、业委会三方暗下决心，一定要破解大楼物业管理的痛点。波阳居民区党总支充分发挥党建引领作用，街道城建中心发挥专业优势，依托党员骨干会议、居委会居民代表会等载体，召开多次沟通会、协调会、说明会，做好群众解释工作，并广泛听取居民意见。终于在2024年12月31日业主大会上，顺利通过了物业费调价方案，物业管理费由原先的0.95元/平方米上调至1.35元/平方米。

值得一提的是，与物业费调价方案和屋顶防水修缮方案一同被通过的，还有小区的《议事规则》《管理规约》《专项维修资金管理规约》。这一系列制度的完善，为隆昌大楼今后的社区自治奠定了坚实基础，标志着社区管理步入规范化轨道。

房屋渗漏水一直是很多老旧小区的“疑难杂症”，隆昌大楼的成功修缮与管理提升，是党建引领“三驾马车”下自治、他治、共治协同发力的生动实践，为老小区物业管理难题提供了可参考、可借鉴的工作模式。在自治方面，小区居民通过业主大会积极参与社区事务决策，增强了居民自我管理、自我约束的意识，让居民成为小区治理的真正主人；在他治方面，街道管理办、城建中心等职能部门充分发挥专业指导与监督作用。从深入调研大楼漏水情况，到指导各方制定维修方案、监督招标流程，再到助力破解物业管理困境，为小区治理提供了有力的外部支持，保障各项工作规范、有序推进；在共治层面，居委会协调各方关系、收集居民意见，业委会组织业主全过程参与决策、监督维修和管理工作，物业服务企业提供专业服务，三方紧密配合、相互协作，共同解决小区难题。

在2023年，隆昌大楼便通过“老楼新厅”项目迈出了社区微更新的第一步。通过波阳居委干部对楼栋情况、人员结构等方面进行深入细致的调研，广泛征询居民意见，以问卷调查、座谈交流、个别访谈等方式，收集到了居民对于大楼公共空间的心愿需求。并且联动上海市控江中学文创中心，用“05”后高中生们的奇思妙想，巧妙地解决了老楼内“50后”老年居民的实际需求。将隆昌大楼内以往用来堆放杂物的逼仄空间，改造为艺术气息浓郁的公共会客厅，居民也从原先不关心楼道建设的“局外人”转变为楼道建设的“主人翁”。正是有了“老楼新厅”项目前期的自治基础，居民们才能在解决大楼渗漏水问题上迅速达成广泛共识，充分发挥之前积累的自治精神，通过了屋顶防水修缮方案、小区“两规一约”制定、物业费增长等一系列议题，推动大楼管理步入正轨，成为了30多岁的隆昌大楼更新阶段的第二个里程碑。

后续，定海路街道将以隆昌大楼为典型，以党建为引领，聚焦居民需求，搭建多元主体参与平台，完善沟通协调机制，推动自治、他治、共治深度融合。从社区微更新、解决房屋漏水这类“小切口”问题入手，逐步拓展到社区环境改善、设施更新、服务提升等各个领域，以点带面，从“解决一件事”走向“解决一类事”，激活更多老旧小区中的人的治理热情，实现老旧小区物业管理的提质增效，不断增强居民的获得感、幸福感和安全感，让更多老旧小区焕发出新的生机与活力。