办理结果：解决采纳

                                                                                                                           主动公开

杨浦区住房保障和房屋管理局

杨房管（2023）24 号

对区第十七届人大第三次会议第A-060号代表建议的答复

周强代表：

   您提出的A-060号“关于多层房屋加装电梯的问题和建议”的代表建议收悉，非常感谢您对我区既有住宅加装电梯工作的关心和支持，现将办理情况答复如下：

一、加梯所有权人认定方面

   《关于加强既有多层住宅加装电梯管理的指导意见》（沪精细化办联〔2021〕10号）文件明确，加装电梯所有权人为本门号全体出资人，各出资人按照出资份额享有加装电梯所有权份额。

   加装电梯所有权人享有加装电梯相关权利并承担相关义务。加装电梯所有权人的房屋所有权发生变更时，加装电梯的相关权利和义务由变更后的房屋所有权人自动承继。加装电梯所有权人为公有住房承租人的，公有住房承租人变更后，加装电梯的相关权利和义务由变更后的公有住房承租人自动承继。

二、电梯管理责任方面

   加装电梯后期管理包括两方面内容，一是电梯本身的使用管理，二是加装电梯新增设施设备（指地下围护结构和地上附属围护金属结构、外饰面、连廊、门窗、照明设备等）的管理。

   根据沪精细化办联〔2021〕10号文件指导意见，电梯本身管理方式有：委托本小区物业服务企业、委托其他电梯安全管理单位、购买保险委托保险公司管理或业主自行管理。新增设施设备管理方式有：委托本小区物业服务企业管理或其他方式。

   由于加梯后期管理选择方式多样，且业主有自主选择权，所以存在业主不愿意交给物业公司管理以及物业公司自身也不愿接管的情况。原因主要有：

   1、日常管理方面。居民认为，物业公司自身没有维保资质，也是外包给专业单位维修保养的，还要收取一定的管理费，还不如居民自我管理以及自行委托专业单位保养。而物业公司认为，老旧小区连物业费收缴都比较困难，电梯运维费用就更难收取了，另外，电梯一般是零星加装的，无法平衡物业公司雇佣管理人员的成本。至于购买保险方式，居民认为保险公司也是要外包给专业单位，且需要提前支付保险费用，所以基本无此意愿。

   2、运维费用方面。与既有电梯房的电梯运行管理和维护更新费用有相应的文件指导和规定不同，多层住宅加装电梯由于建设模式和资金筹集方式方面没有运维费用筹集方面的强制管理办法，只能引导居民通过协商而定，可能造成保修期外年检保养无法筹集的情况，并且维修基金账户也缺失电梯设备这一块费用。居民在前期讨论政府补贴资金的分配方案时，通常只愿意预留极少部分资金用于日常电费支付，而不同意留出电梯保修期外的年检保养和维护更新费用。至于维保费用，居民认为在质保期内由维保单位负责维修保养，质保期外由加梯门洞居民另行筹集。

   从规范电梯后期运行维护管理角度出发，政府还是倾向于由小区物业公司进行管理。由于加装电梯属于业主自治性质，居民有自主决定权，政府无强制要求物业公司接管的执法依据，再加上老小区居民与物业公司之间普遍存在的信任度不高的问题，同时，为避免强行规定引发居民异议，造成加梯无法顺利推进的现实情况，往往是按照居民自己的意愿选择管理方式。

三、有关技术规范方面

   加装电梯规划设计方案和施工图设计文件由区规划资源部门和市房屋安全监察所审查把关，电梯的安放位置、建筑间距、候梯厅尺寸、连廊跨度、消防通道要求等技术标准和规范必须满足《关于规范既有多层住宅加装电梯建筑方案设计工作的通知》（沪房更新〔2020〕39号）、《上海市既有多层住宅加装电梯技术文件编制导则（试行)》（沪修缮质检〔2021〕1号）等文件规定。

   加梯工程涉及地铁保护区、人防设施范围、河道保护区的，代建单位须向交通委及申通公司、人防部门、水务部门报审加梯方案，并取得相应的技术审查意见批复和认可同意书。

   加梯工程需要绿地内部布局调整的，应当遵循“业主自愿、依法依规、专业指导、政府监管”的基本原则，按照《上海市居住区绿化调整实施办法》（沪绿容规〔2023〕1号）规定执行。业主委员会（没有成立业主委员会的可由相应居民委员会代履行）负责小区绿化调整方案征集、公示、业主意见征询、公告以及办理审批申请手续等相关工作。也可由绿化养护单位根据物业服务合同的约定或业主委员会的委托，负责实施居住区绿化调整的相关工作。考虑到加梯这项民心工程的推进要求，所以涉及绿化调整的，一般掌握的原则是，在小区居民征询同意的前提下，草坪灌木类需要退让的，尽可能做到“退一补一”，乔木类迁移需要报区绿化部门审核同意。

四、有关小区公共设施调整方面

   加梯工程在做好电力、燃气、供水、信息通讯等各配套管线部门工作衔接和配合施工的同时，还要求代建单位及时听取小区物业企业意见建议，了解地下雨污水管、粪水管道的现状情况，需要更改调整的，要纳入加梯施工方案中。

五、工程质量安全监管责任方面

  《上海市既有多层住宅加装电梯工程质量安全监督要点（试行）》（沪建质安〔2021〕451 号）规定，各区质量安全监管部门或属地街镇委托第三方专业单位，加大施工现场的日常检查和抽查，强化加梯工程质量安全监督指导和服务。因加装电梯属于小型建设工程项目，杨浦目前由各街道委托第三方专业单位进行监管。从目前实际运作来看，加梯工程存在点散、面广、量大的现状，居民委托的代建单位素质良莠不齐，存在一定工程质量和安全隐患。对此，区建管委将对街道在加装电梯质量安全监管方面提供持续业务指导、培训和服务，加强参建方建设行为和工程实施过程性监管，加大施工现场的日常检查和抽查，强化加梯工程质量安全监督管理职责。

六、有关一个小区多个代建方问题

   政府层面一直在向居民宣传统一设计、统一施工、统一管理的理念，倡导选用同一代建、同一施工、同一电梯厂家的好处，但目前难点是，加装电梯毕竟属于业主自治项目，居民具有自主决定权。不仅同一个小区各门栋之间难以形成一致意见，就是同一门栋的业主达成共识也比较困难，而行政手段在其中无法进行强制干预。

加装电梯触及上下楼居民实际利益，仅靠街道引导和居民协商，难以平衡、解决矛盾纠纷，迫切需要完善相关立法，强化法治保障。

   近日从官媒获悉，无障碍环境建设法草案已于今年4月24日提请十四届全国人大常委会第二次会议二审，既有多层住宅加装电梯入法为进一步理顺内在运作机制提供了法律保障。区房管局将持续跟踪加装电梯政策动态，借鉴学习外区好的做法，及时组织相关方进行专题培训，与相关职能部门一道，总结既往成功案例，探索优化完善电梯加装和运行管理好的做法，为提升杨浦居民生活品质积极努力。

                                                                    杨浦区住房保障和房屋管理局

                                                                           2023年5月18日

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