上海市杨浦区人民政府办公室

转发区房管局制订的《关于加快培育和规范

本区住房租赁市场的工作方案》的通知

区政府各委、办、局，各街道办事处、五角场镇政府：

《关于加快培育和规范本区住房租赁市场的工作方案》已经2017年12月6日区政府第27次常务会议通过，现转发给你们，请认真按照执行。

                               2017年12月11日

关于加快培育和规范本区住房租赁市场的工作方案

为贯彻《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（沪府办【2017】49号）文件精神，落实《上海市住房发展“十三五”规划》，按照区委、区政府要求，结合本区实际，现就加快培育和规范本区住房租赁市场提出以下工作方案：

一、保障租赁当事人权益，构建区域租赁宜居生活

（一）不断完善公共服务政策。按照本市相关规定，依法登记备案的住房承租人可以享受相关公共服务政策。居住证持证人和持《本市户籍人户分离人员居住申请（回执）》人员，可按规定享有子女义务教育、公共卫生、社会保险、缴存使用住房公积金、证照办理等基本公共服务。积分达到标准分值的居住证持证人，其配偶或同住子女可以按照本市有关规定，享受相关基本公共服务待遇。（区发改委、区公安分局、区人社局、区教育局、区卫计委）

（二）依法保护承租人稳定居住权。健全规则制度，推广使用修订后的上海市居住房屋租赁合同（2014版）示范文本，明确各方权利义务。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得强制驱逐承租人，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。鼓励租赁当事人签订长期租赁合同，稳定租赁关系，住房租赁企业出租自持经营的租赁住房，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年，保障承租人长期、稳定的居住权益。（区房管局、区市场监管局、区政府法制办）

（三）落实税收政策。凡是依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，进一步落实好税收优惠政策。落实营改增关于住房租赁的优惠政策，对个人出租住房取得的收入按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元（含预收款分摊）的，可按规定享受免征增值税政策；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务等，适用6%的增值税税率。落实国家对个人住房租赁个人所得税等税收优惠政策。（区税务局、各街道镇）

（四）完善引进人才租房补贴政策。结合区域和单位实际，依据引进人才认定标准，制定租房补贴标准，落实用人单位主体责任，减轻引进人才租房压力，帮助引进人才租房安居，建立以市场化运作为主导，长期、稳定的租住新模式。（区委组织部、区人社局）

（五）提升租赁住房生活配套功能。租赁住房建设既要满足日常生活服务需要，也要关注社区精神文化需求。各街道、镇应当针对租住人群特征，在租赁住房项目及周边，增设便利店、洗衣房、活动室、健身房、快递收发、餐饮配送、交通等生活配套设施，使租房成为更便捷、更灵活的生活体验。传承海派居住文化，体现人文关怀，增加公共社交空间，提升社区空间品质，倡导引入社会化机构提供服务，营造更优雅、更体面的租住氛围，让城市租房生活更有温度。（各街道镇）

二、建立住房租赁平台，提供线上线下同步服务

（一）配合建立全市统一的住房租赁公共服务平台。按照市住建委、市房管局统一部署，发挥交易、行业监管和市场监测作用。以区房地产交易中心交易系统为基础，实现与相关管理部门业务系统、市场化网络住房租赁平台的链接，规范住房租赁信息发布和应用。（区房管局、区规土局、区发改委、区财政局、区科委、区民政局、区市场监管局、区公安分局、区教育局、区卫计委）

（二）强化住房租赁平台线上服务功能。大力支持专业、规范、诚信的市场和网络住房租赁平台建设。为企业和群众提供安全、便捷、畅通的房源核验、信息发布、网签备案、市场主体信息查询和信用评价等线上一站式服务。（区房管局、区民政局、区发改委、区科委、区市场监管局、区公安分局）

（三）配合建立覆盖全区的住房租赁线下服务体系。成立区住房租赁中心，设立专业服务窗口，提供企业备案、入网认证、房源核验、发布租赁信息、租赁合同网签备案等一门式集中服务。（区房管局）

（四）建立住房租赁市场监测监管体系。依托住房租赁公共服务平台，归集管理部门、市场主体、租赁住房项目等各类信息，实现从土地出让、规划建设、存量改建、房源供应、网签备案等基础数据的全覆盖，强化住房租赁市场分析研判，加强住房租金监测，提高市场监管的预见性、针对性和有效性。（区房管局、区规土局）

三、加大租赁住房供应，实现住有所居目标

（一）大力新建租赁住房

根据全市总体要求，结合杨浦区实际，编制租赁住房专项规划，合理确定租赁住房建设规模和布局，在空间上已落实到地块深度，经区政府集体决策上报市规土局，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。同时，开展公共服务设施评估，结合新一轮单元规划的修编，补充完善教育、医疗等配套设施。（区规土局、区房管局）

（二）允许商办用房等按照规定改建用于住房租赁

组织相关部门进行综合评估，建立快速审批通道，允许将商办用房等按照规定改建为租赁住房，签订土地补充出让合同，土地使用年限和容积率不变。

同时，需综合评估确定商办用房调整为租赁住房的项目，以签订的土地补充出让合同为项目审批依据，改建方案户型主要以小户型为主。（区规土局、区房管局、区市场监管局、区科委、区公安分局、区公安消防支队）

（三）引导产业园区和集体经济组织建设租赁住房

鼓励有条件的企事业单位、产业园区利用产业类工业用地，按照规定比例，统一规划、集中设置租赁住房。由区发改委、区规土局牵头全面梳理符合条件的地块，结合存量工业用地转型等工作，联合区相关部门进行专题研究。（区发改委、区规土局、区科委）

（四）完善供地方式

从全市已成交的六幅租赁房用地来看，受让主体均为纯国有企业，供应方式均是参照动迁安置房地块的做法，由各区政府对有租赁运营和管理经验及能力的单位进行认定，出具认定文件，明确受让主体，以定向挂牌方式供地。我区在住房租赁市场前期培育过程中，通过国资国企的引领和示范作用，有利于尽快增加市场供给，稳定市场租金，尤其是严格后续运营管理。（区规土局、卫百辛集团）

（五）完善建设使用标准

按照市制订的配套文件，明确租赁住房（含转化、改建）的设计和建设标准，改建租赁住宅应严守安全底线，商办用房改建项目以及企事业单位、产业园区设置租赁住房的方案，需经房管、建设、消防、环保、卫生等部门审核通过，改建项目施工图设计需经审图公司审核。同时根据实际需求，适当增加物业管理、便利店、洗衣房、活动室、健身房等生活配套设施。（区规土局、区房管局、区公安消防支队）

四、培育租赁市场供应主体，发展壮大住房租赁产业

（一）发挥企业在住房租赁市场的主体作用。坚持企业主体运作，坚持市场化运作，不断提升住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业实力子公司，拓展住房租赁业务。住房租赁企业申请工商登记时，经营方位统一规范为住房租赁经营。支持住房租赁企业多渠道筹集房源，对房地产企业自持的租赁住房，以及转化、改建的租赁房源，可以自行经营，也可以委托专业住房租赁企业运营管理；住房租赁企业接受个人委托处置住房的，应当代为办理相关登记备案手续，并可以为出租人代收代缴相关税收。指导住房租赁企业成立行业协会，建立行业运营规范，强化行业自律。（区房管局、区市场监管局、区税务局）

（二）大力发展代理经租业务。鼓励住房租赁企业通过收储、转租、改建等方式开展代理经租业务。对于住房租赁企业代理经租社会闲置存量住房的，允许按照国家和本市的住宅设计规范改造后出租。（区建管委、区房管局、区科委、区公安消防支队）

（三）发挥国资国企的引领和带动作用。加大投入力度，支持相关国有企业拓展住房租赁业务。通过“市区联动、区区联手”等形式，支持相关市属、区属国有企业，采取新建租赁住房、收储社会闲置存量住房、改建闲置商办用房、运营开发企业配建的租赁住房等多种途径，增加市场供给，稳定住房租金，对住房租赁市场起到“稳定器”“压舱石”的作用。（区国资委、区发改委、区建管委、区规土局、区房管局、卫百辛集团）

（四）规范住房租赁经纪机构。充分发挥房地产经纪机构作用，提供规范的住房租赁居间服务。建立房地产经纪机构和人员管理服务平台，加强从业人员业务培训，提升从业人员业务素质，努力提高经纪服务质量。（区房管局、区市场监管局、区发改委、区政府法制办）

五、加强住房租赁监管，规范住房租赁市场秩序

（一）加强住房租赁经营主体管理。依托住房租赁公共服务平台，建立健全各类住房租赁企业、房地产经纪机构等主体备案制度。经过备案的各类经营主体，可以依法依规享受税收、金融以及运营扶持等优惠政策，申请集中办理住房租赁合同网签备案。强化住房租赁企业、房地产经纪机构和从业人员信用管理，全面建立相关经验主体的信用档案，实行“红名单”“黑名单”分类管理和公示制度，建立多部门守信和激励和失信联合惩戒机制。住房租赁企业、房地产代理经租机构应在治安、消防、人口管理等方面担负起主体责任。（区房管局、区发改委、区市场监管局、区税务局、区科委、区金融办、区规土局）

    （二）严厉查处住房租赁住房违规行为。持续开展违法违规租赁行为综合整治行为，不断加大对“群租”等突出问题的打击力度，维护住房租赁各方合法权益，确保人民群众生命财产安全，守牢城市安全运行底线。对于违法违规的企业、机构和个人，依法从严从重给予处罚，并纳入本市公共信用信息服务平台进行公示，作为重点监管对象，闲置其市场准入、行政许可和融资等行为，停止执行相关优惠政策；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。（区房管局、区政府法制办、区公安分局、区市场监管局、区规土局、区发改委、区科委）

（三）积极推进住房租赁综合管理。坚持“条块结合、以块为主”的原则，落实属地管理责任，发挥职能部门作用，逐步建立健全市、区、街镇、居委四级住房租赁管理体制。将住房租赁纳入社会综合治理和社区网格化管理，统筹、整合各方管理力量，探索居民自治模式，做好住房租赁综合管理工作。公安部门要将住房租赁企业登记的租住人员信息，接入本市实有人口信息管理系统，实现对租客信息的有效对接。（区民政局、区房管局、区公安分局）

（四）完善住房租赁矛盾化解长效机制。各级政府结合社区党建联建工作，协调处理辖区内住房租赁失误和纠纷。充分发挥各街镇人民调整委员会作用，将住房租赁纠纷纳入调解范围，化解住房租赁矛盾，维护住房租赁秩序。组建住房租赁公益律师队伍，为住房租赁当事人提供租赁当事人提供法律援助服务，切实保障租赁当事人合法权益。（区房管局、区司法局、各街道镇）

六、增加保障性租赁住房有效供应，完善住房保障体系

（一）持续推进公租房项目筹措。多渠道增加新增公租房供应，通过新建、配建、改建等各种方式，充分利用区内现有资源，持续推进公租房建设筹措。（区房管局）

（二）进一步完善供应管理。一是结合公租房租赁情况，机动配置现有房源，从而进一步提高入住率，将现有房源用好用足。二是加强租户管理，完善年度审核制度，建立巡查机制，严格准入退出，确保房源使用合理、合法、合规。三是针对不同层次的公租房项目实施差异化管理，提供特色化服务，管理高效到位，优化市场效应，提升政府形象。四是健全公租房房源信息化管理制度，完善房源出租信息，做到“间间计较”，财政资金高效收集。（区房管局）

（三）扩大分层保障范围。按照 “保两头、保基本”的要求，进一步细化廉租房、公租房并轨后房源分配，统一管理，分类保障。探索区域“人才公寓”的创新供应，根据一房一价、市场评估的原则，实施差别化房源租金，扩大住房保障覆盖面，逐步调整住房保障供应结构，解决高、中、低三类人群不同阶段的暂时性住房困难问题，区域差异化的公租房供应体系。（区房管局）

七、加强组织领导，全面推进住房租赁工作

为落实市委、市政府推进住房租赁工作部署，根据市住房租赁工作推进小组办公室通知及市政府办公厅秘书处公文办理便函（沪府办秘[2017]010210）的相关要求，参照市政府组织架构，建立杨浦区住房租赁工作推进小组，全面加强区住房租赁工作的组织领导，负责区住房租赁市场培育发展，努力推进住房租赁工作协调发展。

杨浦区住房租赁工作推进小组组长由区长担任，副组长由分管副区长担任。

推进小组由区规土局、区房管局、区发改委、区建管委、区公安分局、区人社局、区教育局、区卫计委、区市场监管局、区财政局、区税务局、区商务委、区科委、区民政局、区消防支队、区国资委、区金融办、区政府法制办、区司法局、各街道镇、卫百辛集团等单位组成。各成员单位的分管领导为推进小组成员。

推进小组下设办公室，办公室设在区房管局。办公室主任由区房管局主要领导担任，副主任由区规土局、区房管局分管领导担任。