【背景缘由】

某小区业委会已有八九年没有改选了，大大超出了一届业委会5年的任期。业委会超期已经造成许多应当由业委会执行的工作无法开展，业主怨声载道：“我们小区业委会到期已有3、4年了，上届业委会虽然处于留守阶段，但维修基金等处于封账状态，小区各项事务停滞，包括摄像头维护、电梯摄像头安装、物业到期续聘等工作”“从去年8月张贴告知要成立新业委会以来，业委会的选举事宜一拖再拖，迟迟没有下文。”如何改变这一现状呢？

【主要做法】

街道和居委做了大量工作来推进业委会改选。大多数业主同意后，街道委托第三方机构帮助该小区规范开展业委会的改选工作。改选工作按程序有序开展，不料“好景不长”，有关部门接到了小区部分业主就业委会改选筹备工作组的相关信访和投诉，改选工作又停了下来。

为消除业主疑虑，让好不容易有转机的业委会改选工作能够继续推进，街道、居委会邀约部分业主召开协调会，并由社区法治专员为业主“答疑解惑”。

与会业主向法治专员提出几点疑问：

1、改选筹备组成员大多是原业委会成员是否合规？

2、个别原业委会成员存在住房违章搭建的问题符合候选条件吗？

3、对于选举流程是否可以更加透明?

针对这些业主的疑问，法治专员做出详细的法律解释：

1、改选筹备组成员并非当然的委员候选人，只负责改选准备工作，由原业委会成员担任不违规；

2、法律没有禁止有违章搭建情况的业主参选业委会委员，但有上述情况的业主，不得担任业委会委员；

3、业委会改选工作应当在业主的共同监督下、在法律规定的准绳下有序推进，争取早日选出新一届业委会委员为全体业主服务。

【工作成效】

经过一番沟通和解释，打消了与会业主的疑虑，他们表示只要改选工作按照法律规定进行，他们不会无理阻挠。之后，该小区的业委会顺利改选，困扰业主和街道多年的心病得以解除。

【法治专员答疑解惑】

一、换届改选小组是由谁来牵头的呢？对改选小组成员的要求是什么？

1、不管是任期届满正常换届，还是业主大会会议决定对业主委员会提前换届，均由乡、镇人民政府或者街道办事处会同区、县住房保障房屋管理部门按照《上海市住宅物业管理规定》第二十四条、第十二条的规定组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

2、换届改选小组由业主代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。换届改选小组人数应当为单数，其中业主代表应当符合《上海市住宅物业管理规定》第十九条第二款的规定，人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。换届改选小组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。

其中，业主代表应当满足的条件是：知法守法、热心公益、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力和一定组织能力。凡有损坏房屋承重结构、违法搭建、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费和专项维修资金、违规出租房屋等情形且未改正的业主，不得担任换届改选小组成员。

二、换届改选工作的具体流程怎么走？

1、乡、镇人民政府或者街道办事处应当会同区、县住房保障房屋管理部门组织业主推选出任换届改选小组的业主代表。

2、乡、镇人民政府或者街道办事处应当会同区、县住房保障房屋管理部门张贴组建业主委员会换届改选小组的公示、公告。

3、换届改选小组拟定业主委员会候选人产生办法并公示（可以参照首次业主大会时的办法拟定）。

4、按拟定的产生办法推选产生业主委员会候选人并审核其资格。业主委员会候选人应当知法守法、热心公益、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力和一定组织能力。凡有损坏房屋承重结构、违法搭建、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费和专项维修资金、违规出租房屋等情形且未改正的业主，不得作为候选人。

5、业主委员会候选人予以公示、公告。

6、按业主大会召开的程序规定，组织召开业主大会，选举产生新一届业主委员会成员。