随着时间迁移，建于上世纪九十年代的高层住宅逐渐老化，人口居住密度大、电梯、给水排水、电力电气和消防设备老化、维护成本高、拆迁成本高……暴露出来的问题越来越多。

2016年开始，为解决老旧大楼治理的现实困境，四平路街道党工委、办事处充分发挥社区自治优势，按照“自己家园、自己做主、自己出钱、自己出力”的自治新模式，初步形成了“睦邻家园”治理体系，积极探索以楼道自治金推动老旧大楼的有效治理。

配比资金由多到少

从矛盾中萌发自治力量

居民自治是一个“小火慢炖”的过程，居民既是楼道改善的受益者又是责任人，政府的配比资金是助力而不是主力，维系楼组的“良好生态”需要“众人拾柴火焰高”。仅有两栋高层64户居民的伊顿公寓就是案例之一。

受到地铁建设、相邻商务楼建造的影响，伊顿公寓小区围墙、车库和居民住房有一定的损坏，个别居民甚至采取了非理性手段维权。于是，在大连西路四弄居民区党总支的党建引领下，伊顿业委会主动进行物业自管，承担起小区的大小事务，业委会主任赵阿姨，也成为了伊顿大楼的领头人。奋战几夜维修水泵、夏季高温协调电表调试……逐渐地，大楼的自管自治工作运转得顺畅了，得到了更多居民的信任和认可。当有居民提出，底楼的公共健身场地长期杂草丛生、楼道脏乱昏暗希望改造和美化时，业主集体商议后决定从公益性收益支出43万元，并向街道申请自治项目予以资金匹配，组成了大楼自治金。

为了能把钱花在刀刃上，居民们集思广益，还请来了同济设计创意学院的师生予以专业支持，最终将底楼公共区域打造为“聚馨园”睦邻客厅，把地下车库的斜坡顶改造成儿童的娱乐天地“伊顿岛”，门廊改造成居民才艺展示墙。这样，利用改造后的公共空间，居民们可以开展“甜蜜六一”“小老师天文课”等各类亲子活动，以及受老年居民喜爱的养生讲座和女性青睐的插花会邻，敦亲睦邻的和谐氛围不断提升。

值得一提的是，伊顿公寓“睦邻家园”的整个改造过程还制成了台历，记录着建设中的点滴，让伊顿公寓的居民如同亲历一般。

由引领到共进

从乒乓中萌发自治力量

赤峰路89弄小区仅有—栋独立大楼，建成于1997年，一至四楼为同济大学教工宿舍用房，五至八楼为交通银行培训部用房，九至二十楼为业主居住房，人员结构复杂。

由于小区体量小，仅有几处绿化花坛点缀，楼底公共区域的乒乓桌便成了大伙日常活动交流的主要场所。“要是多一些公共空间就好了，大家在小区的活动里就更舒适了。”根据大多数居民的意见，业委会通过居委向街道申请自治项目，以“居民出一点、政府配一点”的模式构成了89弄的楼道自治金。大楼底层闲置空间成了改造的第一站，并取名为“旭圆”睦邻客厅，“旭”寓意着89弄，又有旭日东升、蒸蒸日上之意；“圆”寓意着所有人在这个大家庭中，团团圆圆，和谐相处。

如今，“旭圆”里设有沙发、图书角等，原先的乒乓桌也被保留了下来。居民们在此组织活动、议事论事，拉近了彼此的距离，特别是关于垃圾分类的话题，居民们自己制定投放时间、召集志愿者、安排值守等，把垃圾分得清清楚楚。

当看到小区的垃圾清扫员高温作业十分辛苦时，居民们自发提议将底楼原有的垃圾厢房改造，划出一块格子间给清扫员使用，让他们有一个清洁个人卫生的独立空间。由此，清扫员的工作热情被激活了，垃圾厢房的卫生状况有了很大改善，小区环境更整洁，居民也从自治中收获了硕果，愿意投入更多热情融入社区工作。

在居民区党总支的引领下，以老旧大楼为重点推广楼道自治金经验，提升楼道环境，增进邻里关系的同时撬动居民参与楼组事务热情，进而激活参与社区治理的内生动力，共同构建了共治共享的社区大睦邻。

由硬支持到软支撑

从参观中萌发自治力量

位于本溪路149弄的九州公寓，是建于90年代中期的商品房小区，由两幢大楼组成，共180户。大楼的公共区域较多，不少楼层的走廊和大厅长期被各种堆物占据，居民投诉随之而来。

2019年，鞍一（3）居民区党总支组织党员居民代表，参观了同在四平社区的安顺苑，在看到“五好楼”睦邻客厅微改造的成功经验后，九州公寓1号16楼的景老师“动了心”。回来后，他主动召集同一楼层的其他5户邻居开了个碰头会，把自己的“微改造”想法作了介绍，没想到大伙一拍即合，当即整理出楼道改造的意见初稿。

仅两天时间，景老师所在楼层的6户居民把楼道和配电间的杂物清除干净，签署了“微改造”同意书，并一次性自筹1.2万元，交由景老师管理。作为支持鼓励，街道对自治项目给予资金支持。改造后，原先斑驳不堪的地板墙壁变平整了，昏暗的走廊灯光变明亮了，堆物杂乱的楼道变宽敞了，大家赞不绝口。

有了16楼的先行先试，业委会和居民小组会议讨论后决定启动小区其他楼道的“微改造”，定名为“美丽九州‘同心缘’培育计划”。截至2021年底，陆续有6个楼层共36户自筹12.6万元，完成了楼层微改造。有的居民拿出家中的字画、中国结、匾额、绿植等装饰楼层，让每层楼面都各具特色，独一无二。

可喜的是，自治金的使用范围不仅限于楼道内环境的改造和维护，更注重对楼组睦邻建设的软支撑，比如对楼内困难群体的关爱、邻里之间互助精神的传承等，并以公约化的形式进一步明确职责、规范流程，增强居民间的契约精神，使自治金发挥更大作用。

在九州公寓，由于改造非常成功，一些居民正拟组建自治联盟，将楼层自治金模式延用下来，用于日常楼道维护和邻里活动开展。居委会和业委会正在制定“三年计划”，计划完成整栋19个楼层和大厅公共空间的改造，把九州公寓打造成睦邻大楼的示范样板间。