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“平凉之窗”公众号开设“老韦新传”专栏，讲述老韦调解工作室新征程上的一线调解故事。

今日推送《老韦新传》第一期——《物业纠纷无小事 温情调解止纷争》‍

“感谢调解员唐老师！为我们业委会快速解决了这起疑难纠纷，提供了优质的法律指导！”

近日，在平凉路街道人民调解委员会，一起业委会与小区物业的复杂纠纷得以圆满解决。

各执一词，互不相让

“麻烦你们帮我们调解一下，小区物业迟迟不肯退出并索要高额违约金！我们都急死了！”

某小区业委会代表找到平凉路街道调委会寻求帮助，调解员唐老师接到调解申请后，立即与社区法官走访矛盾所在的小区，寻求解决问题的突破口。

在详细听取业委会的阐述和多方走访下，他们了解到事情的原委。

2022年1月份，该小区业委会与某物业公司签订了《物业服务合同》，合同约定：物业公司对小区提供物业管理服务，为期五年，前六个月施行薪金制，六个月后施行包干制。随后，物业公司正式进驻小区。

2022年6月底，小区业委会告知物业公司负责人，由于业主反映物业服务不到位，管理不严格，决定解聘物业公司，并将发函告知提前解除《物业服务合同》。

物业公司认为，不符合合同解除情形，拒绝退出该小区。同时保证以后会加强对工作人员的管理，为小区提供更优质的物业服务，并且提出继续实行薪金制。经过协商讨论，业委会表示同意。

但在双方协商过后，物业公司要求实行包干制，否则不再提供服务，并向业委会索要违约金5万元及2023年1月份工资4200元。‍

调解员找到物业负责人，该负责人情绪十分激动，称业委会欺人太甚。原来，2022年年底，因为疫情原因，小区保安几乎全部感染，业委会找到物业，要求招聘更多保安，但招到人员后又表示不需要了。物业公司认为业委会出尔反尔，才提出要实行包干制。如若业委会不同意，那就是其违约在先，所以应当支付5万元违约金和一月份的工资4200元。

矛盾双方各执一词，剑拔弩张，闹得不可开交。业委会拒不支付违约金，物业拒不离场，表示要去法院打官司、讨公道。

释法析理，取得共识

了解了纠纷的基本事实和双方的诉求以后，调解员认为，矛盾解决的关键在于确认双方是否有继续合作的可能。如不能继续合作，就要再认定业委会是否违约，如果认定业委会违约，则需面临向物业赔偿5万元的问题。

于是调解员首先向双方询问是否有继续合作的可能，业委会代表表示，基本不可能继续合作了。接着，他们向调解员大倒苦水，说起了小区物业的种种不是，颇为激动：

垃圾满地，夏天气味异常难闻！

小区车流量不加控制，居民安全难以保障。

电梯等硬件动不动就坏，极其影响日常生活！

代表们称小区居民早就想换物业了，所以绝对不会支付违约金给物业公司。

而物业公司也认为，小区物业费很低，居民要求却很高，有些居民把物业当作出气筒，稍不顺意，就对工作人员责骂，更有甚者指着鼻子骂难听话，确实没法继续服务下去。

接着，调解员对双方进行背对背调解。刚开始物业认死理，认定业委会存在违约行为，必须支付违约金。经过调解员和社区法官多次上门耐心细致地讲解分析，物业终于搞清楚这起案件背后的法律关系。

此时，调解员抓住时机，加以情理疏导，让物业也认识到口头协议也有法律效力。去年双方已经达成了继续实行薪金制的口头协议，现在即便物业去法院起诉业委会，一方面费时费力，另一方面败诉的可能性很大。

调解员专门咨询了律师，得知在司法实践中，以往原物业公司以业主未交物业费为由拒绝退场的情况，法院一般不予支持，且原物业公司无权收取其应当退出之后的物业费。至于1月工资补偿的问题，调解员走访了解到，1月份物业并未继续提供服务。综上，不存在业委会需要赔偿违约金和1月工资的情况。

随后，调解员劝导业委会换位思考，小区老旧，管理难度大，但物业费不高，服务水平是会受到限制。调解员还向业委会询问，2022年6月业委会向物业提出解聘时，是否召开了业主大会，得到了否定的回答后，调解员告知，根据《民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

依照法定程序作出决定是业主解聘物业服务人的前置程序，它直接决定了业主解除物业服务合同是否具备正当性，如果未能经过法定程序作出决定，则不能产生全体业主解除物业服务合同的意思表示。

因此，业委会在这段过程中的做法也存在瑕疵，若此纠纷没有得到妥善解决，物业拒不离场的话，小区陷入无人管理的状态，会严重影响居民的正常生活。业委会代表听后，态度也有所缓和。

耐心调解，达成协议

眼见双方都已经有所松动，为了彻底解决这一矛盾纠纷，调解员综合前期走访调查的情况，继续引导双方互商互谅，友好协商：

双方还有接触的可能，物业公司作为服务方，应当以和为贵；

打官司耗时耗力，代价过大，彼此各退一步便可以和平解决纠纷。

经过调解员耐心的劝说，双方均表示愿意作出一定的退让。最终达成协议：物业合同就此终止，双方互不追究对方责任。