家住五角场街道南茶园小区的业主们，最近进出小区时心里轻松了不少。以前下班“一位难求”的憋屈，“部分业主能够更容易停车”的不公，还有公共收益一笔糊涂账的疑虑，都随着新一届业委会和新版小区规约落地，慢慢散了。
　　这个1995年建成的商售混合小区，总建筑面积61577平方米，一共住着846户人家。作为建成较早的混合型小区，这里产权构成复杂，商品房、售后公房等多种产权形态并存，不同群体对物业服务、小区管理的诉求差异显著，公共区域权责边界也长期模糊不清。自交付近三十年来，历届业委会始终存在规范化运作缺失的问题：议事规则模糊、人员更迭断层、制度更新滞后，久而久之，小区管理的话语权逐渐向少数人倾斜，各类历史遗留问题越积越深。
　　最让业主闹心的，就是小区停车还有条车位买一“送”一的规则——因为历史原因，部分老住户能为家人拿到“亲情车位”，一户人家停两个车位，而有的新业主有时却连一辆车都没有位置可停，投诉攒了厚厚一摞。当居委会向街道求助时，不少业主心里都在打鼓：这种积重难返的老小区，硬骨头真的啃得动吗？
　　街道第二联动治理工作组接到求助后，立即组织人手进行协助，全程守着“依法、公开、协商”的原则，配合基层党组织把党建引领贯穿全过程，分四步把小区的自治秩序拉回正轨。
　　搭好“自治主骨架”
　　把靠谱的人选进业委会
　　换届启动之初，工作组就遇上了第一道坎：多年的管理乱象让不少业主对换届不积极，不少人觉得“换届就是走形式，换汤不换药”，主动参与的人寥寥无几。
　　为打破信任僵局，工作组联合居委会党员、楼组长开展“敲门行动”，挨家挨户宣讲换届政策、收集业主诉求，把选举时间节点、资格条件、监督方式全部晒在小区公告栏和业主群里，全程接受业主监督。同时发动党员业主带头参选、带头动员，用身边人的公信力调动大家的参与热情。从动员推荐候选人、资格审核公示，到入户投票唱票，每一步都公开透明。最终选出的新一届业委会，委员年龄覆盖40到70岁，职业横跨物业管理、银行财务、大学后勤等多个领域，楼栋分布也覆盖了小区各个片区。再也不是“几个人说了算”的小圈子，真正成了能代表全体业主的自治班子。
　　筑牢“制度压舱石”
　　把老规矩里的不公条款清干净
　　修订“一规二约”的过程，是整场治理中最难啃的骨头。“车位买一‘送’一”涉及部分老业主的既得利益，一开始反对声音很大，有人说“十几年的规矩说改就改？”，也有人担心取消后自己更停不到车。
　　工作组没有硬推方案，而是专门请来物业治理专业团队和法律顾问，连着开了五轮专题协商会：拿出小区车位总量、户数、高峰时段周转率的详细数据，一笔一笔给业主算明白——取消差异化福利后，车位按申请顺序统一分配，整体利用率能提升近20%，绝大多数业主的停车需求都能得到保障；同时逐条解读物业管理法规，说明原条款违背公平原则的问题。
　　前后多轮讨论修改、充分吸纳民意，最终新版规约经业主大会高票表决通过：大家意见最大的“车位买一‘送’一”条款直接删除，全小区停车执行统一收费标准；明确公共收益每季度公示、每年做第三方审计的硬要求，再也不做糊涂账；细化业主大会议事、表决、异议处置的全流程规则，让每一项决议都有章可循。
　　扩容“自治生力军”
　　把选举制度用出巧劲
　　委员增补工作刚启动时，也遇过冷场：很多业主对候补委员机制完全不了解，觉得“选不上也白搭”，主动报名的人很少。工作组便通过公告栏、业主群、楼组长传达等多渠道开展政策宣讲，专门解释候补委员的递补规则，告诉大家“即使没选上正式委员，只要达到法定门槛，也能进入候补序列，以后有空缺直接递补，不用再全小区重选”。同时挖掘平时热心小区事务、有专业能力的业主，主动动员报名。
　　最终3名候选人顺利产生，工作组对照新版管理规范，首次在小区试行差额选举，还率先推出业委会候补委员机制：3名公开征集的候选人中，2名当选正式增补委员；得票略低的候选人只要达到“业主人数、专有面积双三分之二”的法定门槛，就纳入候补名单。以后业委会若出现出缺，可以直接递补，不用从零启动全小区选举流程。
　　架好“沟通主桥梁”
　　把专业力量嵌入自治日常
　　业委会委员增补的同时，工作组指导居委会同步落实了业委会秘书制度。老旧小区业委会委员多为兼职，平时有本职工作，常常面临“开会凑不齐、材料没人理、政策吃不透”的难题，导致运转效率低、业主诉求反馈慢。按照新版管理规范，业委会秘书可由居委会社区工作者担任，居委会派出熟悉政策和小区情况的工作人员，专门负责会议组织、资料整理、政策传达和业主意见收集反馈。
　　秘书不参与决策，却成为了关键纽带：把政策及时传给业委会，把业主诉求快速反馈给居委会和街道。有了秘书帮忙，开会有人组织、材料有人整理、政策有人解读，业委会日常运转顺畅多了，真正实现了业主自治有人管、社区指导有通道。
　　现在的南茶园，停车矛盾基本消弭。根据“12345”市民服务热线统计，2025年小区新版规约落地前，小区关于停车类的投诉较多，而在新规落地后，连续6个月实现停车类投诉零工单。家住3号楼的李师傅深有体会：“以前晚上7点以后回家，起码绕20分钟找车位，实在不行只能停到外面马路边。现在进小区基本都能找到位置，收费标准明明白白贴在门口，对谁都一样，公平了，大家也就没意见了。”公共收益的公示栏前，也时常有业主驻足仔细查看。
　　从停车这一个痛点切入，南茶园小区的业主自治早已打开了更广阔的空间。换届完成后，针对业主反映集中的外卖电动车高速穿行、老人儿童出行安全隐患突出的问题，新一届业委会第一时间将其纳入议事日程，依托新版“一规二约”的议事规则，快速启动民意征集与方案协商。联合物业、业主代表召开多轮协调会，最终敲定综合治理方案：在小区主路增设限制装置与告知标识，划定外卖电动车专用通行路线，避开居民楼集中的步行片区；同时联动门岗保安加强引导管控。
　　该方案经业主大会表决通过正式实施后，小区内电动车超速现象下降超九成，步行区域再也不见电动车穿梭往来，老人孩子下楼散步安心了不少。
　　这套从矛盾里磨出来的自治经验，也成了五角场街道老旧商售混合小区治理可复制的样本与经验：
　　第一，建强自治主体，以多元代表格局践行全过程人民民主——业委会成员覆盖不同年龄、职业、楼栋，本质是让不同群体的声音都进入决策，体现民主的广泛性。老旧混合型小区往往产权复杂、利益关系盘根错节，过去容易出现业委会代表面不足、小圈子决策等问题。业委会换届不能简单走完法定流程就了事，要坚持公开透明全流程监督，拓宽候选人来源渠道，兼顾年龄结构、专业背景、楼栋覆盖面，把懂政策、懂财务、有公益心、能够代表不同群体诉求的业主选进班子，打破少数人主导小区事务的局面，构建多元均衡的业主自治骨干队伍，为后续制度修订、矛盾调处筑牢组织根基。
　　第二，扎紧制度笼子，以公开透明破解历史利益壁垒——从“凭人情办事”到“靠规则管事”，是老旧小区治理的底层逻辑之变。很多老旧小区的停车不公、公共收益不透明等矛盾，根源往往是旧规约、旧惯例里潜藏的不合理条款，依靠人情习惯维持运行。治理不能只解决表面纠纷，要聚焦群众反映最强烈的痛点难点，借力专业力量对小区规约、议事规则开展系统性修订，废除“车位买一‘送’一”这类差异化特殊福利，统一执行普惠公平的规则；把公共收益公示、第三方审计等刚性要求写进制度文本，把停车管理、议事表决、异议处理全部纳入规范化轨道。制度修订全过程充分吸纳业主意见，经过业主大会表决确认，让规则来源于业主共识，改变“凭经验办事、靠人情办事”的旧模式，实现用制度管权、管钱、管事，从源头减少矛盾纠纷。
　　第三，优化运行机制，以法治化创新降低社区治理成本——在法定框架内做流程优化，保障自治可持续性的同时，进一步提升治理效能。老旧小区业委会委员辞职、人员出缺是较为常见的现实问题，一旦人员空缺就要重新组织大范围业主选举，耗时长、组织难度大，容易造成业委会工作停摆。南茶园试点差额选举、设立候补委员机制，严格守住“双三分之二”等法定底线，既保障选举竞争性，又建立委员递补储备池，有效破解业委会人员断层难题。与此同时，同步落实业委会秘书制度，负责会议组织、资料整理、政策传达和业主意见收集反馈等工作，成为关键的桥梁纽带，补齐业委会委员多为兼职、精力有限的短板。这启示我们，推进业主自治规范化，不是机械照搬法条，而是在遵守物业管理相关法律法规的前提下，结合小区实际优化选举、人员储备机制，补齐自治运行中的流程短板，减少重复组织大型业主会议带来的人力物力消耗，保障业委会工作能够连续稳定运转。
　　眼下，新一届业委会正着手推进物业服务质量评估、公共区域维修改造、老年活动空间优化、小区绿化提升等多项民生事务。在工作组的持续指导下，小区自治从“解决一件事”走向“激活一套机制”，后续还将逐步覆盖物业选聘、维修资金使用、公共空间运营等更多领域，让业主自治的触角延伸到小区的每个角落，真正实现共建共治共享的基层治理新格局。