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印发《关于加强区属企业房地资产租赁管理的相关规定》的通知 2016/04/19

杨府办发〔2016〕14号

 

上海市杨浦区人民政府办公室

印发《关于加强区属企业房地资产

租赁管理的相关规定》的通知

 

区政府各委、办、局,各街道办事处、五角场镇政府,各区属集团(公司):

关于加强区属企业房地资产租赁管理的相关规定》已经2016322日区政府第123次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真按照执行。

 

 

                          201648

 

关于加强区属企业房地资产租赁

管理的相关规定

 

为贯彻落实《关于进一步推进区属国资国企改革发展的意见》(杨委发[2015]27号)精神,规范区属企业房地资产租赁管理行为,提高国有资产运营效率,增强保值增值能力,根据《企业国有资产法》、《合同法》、《安全生产法》和《企业国有资产监督管理暂行条例》等法律法规的规定,结合本区实际,制定本规定:

一、适用范围 

本规定适用于区属国有独资公司和各级区属国有、集体控股企业(下称区属企业或企业)。

本规定所称房地资产是指区属企业所有、受托管理、转租管理或掌握实际控制权的,按法律法规可用于租赁,并可通过租赁获得市场化收益的房地资产,包括房屋建筑物、土地及其附属的设施、相关场地等。

本规定所称房地资产租赁是指企业将其房地资产部分或全部出租给自然人、法人或其他组织(以下简称承租人)使用,并向承租人收取租金的行为。

各区属企业用于本企业职工居住(系历史形成)、公租房、人才公寓、居委会及社区公共配套(由财政支付租金)等指定用途以及有限产权(即产权是区属企业,使用权非区属企业)的房地资产不适用本规定。

二、目的任务  

(一)提升区属企业房地资产租赁管理精细化、市场化、信息化、专业化水平,促进区属企业房地资产租赁管理工作公开透明、合法规范、高效务实;

(二)推动建立区属企业房地资产租赁的协同发展机制,推动协同规划,促进协同发展,提高经济效益与社会效益;

(三)督促区属企业建立健全房地资产租赁管理制度;

(四)保障国有资产安全,防止国有资产流失;

(五)提升资产功能、优化业态布局、吸引优质客户,服务区域经济民生发展与科创中心重要承载区建设。

三、主体责任

区属企业是房地资产租赁的实施主体、责任主体和监管主体,区管企业负责本集团内的房地资产租赁管理,有充分的自主决策权和全过程的经营管理权,主要履行以下职责:

1、负责制定本集团房地资产租赁管理制度,明确决策审批权限,完善业务流程;

2、负责制定本集团房地资产业态布局和调整规划,制定房地资产租赁定价区间;

3、负责组织实施本集团房地资产租赁工作;

4、负责本集团房地资产的日常管理、安全生产和信访维稳工作,建立健全租赁管理机构,规范租赁管理行为;

5、负责加强本集团房地资产的信息化管理;

6、法律、法规、规章、规范性文件和企业内控制度所规定的其他职责。

区管企业所属企业根据上级集团的要求和规定做好本企业的房地资产租赁管理工作。

四、制度流程

(一)健全租赁制度

各区属企业必须结合自身实际情况,建立完整的房地资产租赁管理制度,包括与租赁相关的合同管理、客户管理、定价机制、职责分工、内部决策、财务会计、安全生产、责任追究等方面的制度。

(二)完善租赁流程

各区属企业必须建立“方案制定、安全预审、拟价定价、决策审批、实施招租、日常管理、违约处置、监督检查、责任追究”的闭环管理流程,从流程设计入手,重视痕迹管理(如书面的方案、市场调研报告、决议、安全生产检查记录等)、时效管理和档案管理等,建立高效、规范的租赁管理程序,提高租赁管理水平。

1、方案制定

各区属企业房地资产租赁应当制定合理的租赁方案,内容应包括:房地资产的基本情况(现状、地点、面积、规划用途等)、租赁目的、可行性、租赁期限及期限确定依据、租金标准及用途、租金收缴办法、承租条件、承租人资格、业态功能、招租底价及底价拟订依据、招租方式等。

2、安全预审

各区属企业对准备出租和续租的房地资产、承租用途等应实行安全生产前置预审,只有房地资产及附属设备设施等具备基本的安全生产条件且承租用途符合有关要求时方可进行出租。根据本区有关规定,区属企业不得将房地资产租赁给不具备安全生产条件或者相应资质的单位和个人;出租房地资产时不得引入生产、储存、经营(带储存设施)的危险化学品行业;不得引入大型建材、汽配、小商品或纺织类市场等;禁止引入KTV、棋牌室、网吧、浴室、足浴及群租或可能产生“三合一”(仓储、经营和居住合一)现象的行业。

3、拟价定价

各区属企业应制定房地资产租金定价办法,坚持租金定价市场化原则,在进行充分的市场调研后拟定出租底价,经集体决策后定价。

4、公开招租

区属企业对外租赁房地资产应以公开招租为主要实施方式,招租对象原则上应为法人单位。企业单宗房地资产(指同一建筑单体,下同)或一次性出租的房地资产租赁面积在500平方米及以上的必须进行公开招租,特殊的确实不适宜公开招租的房地资产经区属企业集团总经理办公会决策后方可实施。

企业公开招租时应通过至少三个主流租赁网站进行信息公开发布,信息公告时间不得少于10个工作日,企业不得以“化整为零”等方式规避公开招租。经公开发布信息,有多个意向承租人且均符合基本租赁条件的,应通过公开竞争方式确定承租人。

5、决策审批

各区属企业必须健全房地产租赁管理的内部决策程序,明确决策主体、决策权限和决策责任,坚持科学民主决策、集体决策。

企业单宗房地资产或一次性出租的房地资产租赁面积达到2000平方米及以上的,必须由集团经营决策后实施。

企业租赁房地资产租赁期限原则上不超过3年,需要承租方对承租资产因装修等有较大投入的,集团公司经充分论证、集体决策后可适当延长租期,但租期不能超过6年,集团决策时应有完备的策划方案、可行性论证报告等,并应形成规范的决策意见。

需要承租方对承租资产进行改建(以规划等部门的行政许可作为认定依据)的,且租赁业态符合区域发展的功能定位要求,单次租赁期限需超过6年(含6年)的,应在集团公司决策后实施。租赁期限超过6年(含6年)或租赁面积超过2000平方米(含2000平方米)的房地资产,集团在决策时应参考策划方案、可行性论证报告等充分讨论,并应形成规范的会议决议。且该类租赁事项每年应在集团和出租企业进行公示,公示内容包括但不限于承租人的情况、租赁期限、租金收缴情况等。

租赁期限超过6年的房地资产,企业签订合同时,最多只能约定6年的租金价格。满6年后其租金价格企业应重新评估并经市场比价后确定,且之后的租期内,企业应至少每3年对租金价格进行再评估和再调整。

6、日常管理

1)加强合同管理。企业应当依据《合同法》的规定,制定标准格式合同文本,并经企业法律顾问审核,报集团董事会批准,标准合同除租赁的基本条款外,还应有安全生产条款、押金条款、转租限制条款、违约处置条款、承租人的送达地址及其他保障出租企业权益的条款等内容,同时应明确出租房产的用途、使用性质(范围)。

    其中:押金条款应当结合租赁时限明确押金收取的数额或比例,违约情况下押金的收缴及赔付等事项。转租限制条款应明确承租人不得擅自转租以及承租人擅自转租情况下视作违约的追责内容等,如区属企业已同意承租人转租的,该条款应明确转租承租人不得再次转租及相应的可能违约情况下的追责内容等。违约处置条款包括但不限于承租人违约情况下押金的收缴、违约赔偿、租赁户的清退、欠缴租金房地资产的收回时限、启动对违约承租人的诉讼时间、合同自动解除的条件等内容。

企业在实施租赁活动中,应及时订立书面租赁合同,并加强合同签订、履行和变更的管理。租赁合同签订后依规定应至房管部门备案的,企业应及时备案。涉及标的重要、金额较大的租赁合同,应重视发挥企业法律顾问的审核作用。

2)严格安全管理。企业在租赁合同订立同时应签订安全生产管理协议,明确租赁双方的安全生产责任,并签订《安全生产责任书》和《安全生产承诺书》。租赁期间,企业应加强安全巡查,做好对消防设施和器材、特种设备的检查和安全隐患的排查,并做好责令整改工作。

3)加强客户管理。企业在资产出租后,应做好客户跟踪管理和租金收缴,定期对承租人进行履约评价,建立承租人信用评级机制。同时,对发生租金欠缴、违反安全生产协议规定的客户,建立承租客户信用评级“黑名单”,并在区域范围内进行信息共享。区属企业原则上不得再与“黑名单”上的客户签订出租协议。

4)加强日常巡查。企业应做好对承租人擅自转租、改变经营业态和房地资产结构及用途的监控工作,如发现承租人擅自转租、改变业态或改扩建的,企业应及时采取措施保护资产安全,维护企业权益,并有权终止合同。

5)加强转租管理。资产出租后,原则上承租人不得转租,即不得将承租资产部分或全部再出租给第三人。确因特殊情况需要转租的,承租人提出书面申请,由区属企业原决策机构审议后方可实施。转租合同内容必须事先征得出租企业同意,否则不得转租。区属企业同意转租的,应加强转租管理,监控所有转租合同,转租承租人不得再次转租。企业发现承租人擅自转租或转租承租人再次转租的,应采取措施及时制止,并启动相应违约处置程序,及时收回出租资产。

6)加强续约管理。租赁合同到期后承租人要求续租的,应当在租期届满前3个月提出书面申请,租赁面积达到或超过500平方米的应重新公开招租。

7)加强报告管理。企业应每年向董事会报告房地资产租赁经营管理情况,报告内容包括房产租赁总体情况、异常情况及租赁期限超过6年(含6年)和租赁面积超过2000平方米(含2000平方米)的房地资产的租赁管理情况等。

7、违约处置

企业应对承租人的履约情况进行持续跟踪,对承租人可能的违约风险应及时进行评估并采取措施予以防范。企业对承租人已发生违约情形且经催告后仍不能履约的,应及时采取有效措施止损,并形成应对方案,追究承租人的违约责任,同时要依据合同及时收回已出租的房地资产并加强欠缴租金的追讨。在一年的诉讼时效期内,逾期9个月,承租人仍未足额支付欠缴租金的,企业应启动诉讼追讨程序,并及时采取保全措施。对租赁违约事项,企业应及时将相关情况报集团董事会和监事会。

五、信息化建设

(一)区属企业应加强对房地资产租赁管理的信息化建设,建立即时、动态、与企业财务信息系统有效衔接的区属企业房地资产信息化管理平台。

(二)区属企业应不断加强和提升对企业房地资产信息化管理平台的应用与分析能力,在比价定价、租金欠缴预警、客户信息管理、决策内控等方面注重发挥房地资产信息化管理的各项功能。

六、监督检查

(一)区国资委对企业房地资产租赁事项可通过审计、专项检查、推进企业资产信息化等“制度+科技”的方式,对企业贯彻落实本规定情况进行监督,推动企业不断规范房地资产租赁管理行为。

(二)各区属企业集团资产租赁管理部门、财务预算部门等应加强对本集团范围内房地产租赁合同执行情况、租金收缴情况、安全生产情况等的跟踪,对房地产租赁业务应根据《企业会计准则》采用权责发生制原则进行会计核算。

(三)各区属企业集团纪检监察和内审部门应对本集团范围内的房地资产租赁工作进行全过程监督,对租赁房地资产的日常管理情况进行定期检查,对租赁合同的履行情况进行随机抽查,查找问题,及时纠正,确保房地资产租赁管理工作规范有序。对单项租赁资产未足额支付租金且欠缴超过一年,欠缴金额大于50万元(含50万元)的,或欠缴租金的房产超过一年仍未及时收回的,集团公司纪委应将相关情况报区国资委纪委。单项租赁资产未足额支付租金且欠缴超过二年,欠缴金额大于200万元(含200万元)的,或欠缴租金的房产超过两年仍未及时收回的,由区国资委报区政府;其直接、间接责任人涉及区管干部的,由区国资委报区相关部门。

(四)各区属企业集团监事会应当履行后续追踪、检查职责。对各集团公司的房地资产租赁项目定期进行财务专项监督检查,发现问题应以专报形式及时报区国资委。

(五)各区属企业应将房地资产租赁的总体情况纳入企务公开范围,利用职工代表大会向本企业职工公开,接受职工监督。

七、责任追究

企业在房地资产租赁过程中有下列行为之一的,在年度考核、任期考核中视情节暂扣或扣减企业领导人员绩效薪、基薪及任期薪,并对其进行相应行政处理和纪律处理;造成国有资产损失的,将依据国家、上海市的有关法律法规和规范性文件规定追究相关责任;构成犯罪的,移送司法机关处理。

1、违反《中国共产党廉洁自律准则》、《中国共产党纪律处分条例》和《国有企业领导人员廉洁从业若干规定》的;

2、违反制度流程,应实施公开招租未实施公开招租的;应报总经理办公会决策未报的;未以标准合同为基础签订合同的;私自出租、串通承租人低价出租区属企业房地资产的;以消费方式冲抵租金收入、坐支房产出租收入、私设“小金库”的;未采用权责发生制及为完成企业预算考核指标而未按《企业会计准则》执行的;未及时追究承租方违约责任的;

3、因管理不善造成资产长期闲置、背离市场价格出租资产、发生租金欠款逾期未及时收回、未及时诉讼或未按规定及时收回欠缴租金房产的;

4、未尽到安全生产监督责任或违反安全生产规定造成重大安全生产隐患或安全生产责任事故的;

5、其他应予追究责任的情形。

八、其他

(一)本规定颁布施行后,各区属企业房地资产重新招租或续租,按本规定执行。各企业原签署的租赁合同应结合企业按照本规定要求重新修改完善的标准合同逐步补充完善。

(二)本规定颁布实施后,各区属企业应结合本规定要求和企业自身实际情况,制订本企业相应的房地资产租赁管理工作实施细则并报区国资委备案,实施细则应包括但不限于本规定要求的基本内容、最低租赁价、租赁期限大于6年(含6年)或租赁面积超过2000平方米(含2000平方米)的房地产的招租程序等事宜。

(三)区属企业集团应将本集团年度房地产租赁情况、本规定执行情况、本集团细则执行情况等作为年度工作总结报告的专项内容报区国资委。

(四)委办局、街道镇所属企业的房地资产租赁管理参照本规定执行。

(五)本规定由区国资委负责解释。

(六)本规定自印发之日起施行。

 

 

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